هل أصبحت التسهيلات البنكية دليلاً على قوة شركات التطوير العقاري؟

 

 

تظل القروض البنكية إحدى الآليات التي تلجأ إليها شركات التطوير العقاري لتفعيل خططها التوسعية والإسراع من تنفيذ المشروعات، خاصة في ضوء حركة التنمية والتعمير السريعة التي تشهدها مصر الآن وتشديد الجهات المسؤولة عن بيع الأراضي -كهيئة المجتمعات العمرانية وشركة «العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية»- على الإسراع من معدلات التنمية والتطوير بالمدن.

وبالعودة إلى سنوات ماضية كان الاعتقاد السائد أن الشركات التي تقوم بالاقتراض البنكي تواجه في الغالب مشكلات في تمويل المشروعات ولا يتوافر لديها أساس مالي قوي، وهو الاعتقاد الذي ثبت عدم صحته تمامًا في ظل القيود والاشتراطات الصارمة من البنوك، خاصة في تمويل المشروعات العقارية، بل أصبح من الصعب الحصول على قرض أو تمويل بنكي للمشروعات بالقطاع العقاري إلا إذا توافرت شروط تثبت قوة الموقف المالي للشركة، بالإضافة إلى سابقة أعمالها وامتلاكها أصولًا متنوعة.

ويشترط البنك المركزي على البنوك ألا تزيد محفظة إقراض القطاع العقاري على 20% من محفظة الإقراض.

وخلال السطور التالية يكشف رؤساء البنوك والمؤسسات المالية لـ»أصول مصر» المعايير التي تتم بموجبها الموافقة على منح قروض للشركات العقارية وكيفية حدوث التعاون البنَّاء بين المؤسسات المالية والشركات لتحقيق الطفرة المنشودة في قطاع البناء والتشييد.

الشروط

محمد الأتربي: قوة ميزانية الشركة وتحقيقها أرباحًا لثلاث سنوات متتالية شرط أساسي للتمويل

قال محمد الأتربي -رئيس مجلس إدارة «بنك مصر»- إن قرار التمويل أو منح قرض لشركة عقارية يستلزم دراسات مستفيضة والتأكد من توافر العديد من الشروط التي من شأنها تقييم موقف الشركة من ناحية الجدية والإمكانات المالية، فمن ضمن الشروط تتم دراسة ميزانية الشركة لمدة ثلاث سنوات سابقة، وإذا لم يسبق لها التعامل مع البنك من قبل يتم الاستعلام عن الـ»I-score» الخاص بها لمعرفة تاريخها الائتماني مع البنوك الأخرى ومدى التزامها بسداد مديونياتها السابقة.

وأضاف الأتربي أن قوة ميزانية الشركة وتحقيقها معدل نمو في الأرباح خلال السنوات الماضية هي عوامل تساعد البنك على اتخاذ قرار الموافقة على التمويل.

وتابع: «كما توجد عوامل هامة، منها سمعة الشركة والتزامها مع عملائها من حيث تسليم المشروعات في التوقيتات المحددة والالتزام بكل بنود التعاقد، فالهدف من القرض هو تحفيز الشركات الجادة على تنفيذ العديد من المشروعات المميزة التي تساهم في تلبية احتياجات المواطنين من المشروعات السكنية والخدمية وتوفير الآلاف من فرص العمل».

أشرف القاضي: نهتم بدراسة الجدية والالتزام تجاه العملاء وجدوى المشروع وقدرته على تحقيق عوائد

وأوضح أشرف القاضي -رئيس مجلس إدارة بنك «المصرف المتحد»- أن الشركات في مختلف المجالات تضع الاقتراض البنكي حلًّا ضمن الحلول والآليات لتنفيذ مشروعاتها وتوسعاتها، وتتم عملية الموافقة على منح التمويل حال توافر جميع القواعد والشروط التي يضعها البنك المركزي في الشركة المتقدمة للحصول على تمويل. وأضاف أن قرار منح الائتمان يُتخذ بعد الاطلاع على القوائم المالية للشركة والتأكد من حجم إيراداتها والتزاماتها وقدرتها على تحقيق عوائد وأرباح.

وأشار إلى أن البنك يهتم أيضًا بدراسة المشروع محل التمويل من حيث الجدوى الاقتصادية والإيرادات والعوائد المتوقعة منه وما إذا كانت تكفي للالتزام بسداد أقساط القرض الذي تطلبه الشركة أم لا.

موقف الأراضي

حسين الرفاعي: مراجعة موقف الأراضي وسداد الأقساط ومعدلات

واستكمل حسين الرفاعي -رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لبنك «قناة السويس»- بأن شركات الاستثمار العقاري تتم فيها مراعاة موقف الأراضي التي ستقام عليها المشروعات وما إذا تم الانتهاء من سداد أقساطها أو مدى التزامها بسداد الأقساط وجميع المستحقات لصالح الجهة المالكة للأراضي ومدى الالتزام بالجدول الزمني للمشروع ومعدلات الإنجاز.

وأضاف رئيس بنك «قناة السويس» أنه تتم معرفة موقف التنفيذ والتزام الشركة تجاه المقاولين المنفذين للمشروع، متابعًا: «ليس من المؤكد أن الشركة التي حصلت من قبلُ على قرض من البنك أو أي بنك آخر تتمكن من أخذ قرض جديد لأن المهم هو أداؤها في السوق وقت طلب التقدم للحصول على قرض، فقد تكون إحدى الشركات قد أخذت قرضًا سابقًا والتزمت في سداده وبعد الانتهاء من السداد تعثرت لأي سبب».

وأضاف أنه يتم أيضًا تقييم موقف المساهمين وشركاء الشركة.

وشهد عام 2021 إعلان العديد من الشركات العقارية الكبرى عن تعاونها مع بنوك والحصول على تسهيلات ائتمانية، منها «بالم هيلز» التي وقَّعت مع بنكي «الأهلي» و»مصر» عقد تمويل مشترك طويل الأجل بقيمة 2.5 مليار جنيه، و»سوديك» التي حصلت على تسهيل بـ1.57 مليار جنيه من بنكي «مصر» و»العربي الإفريقي»، و»أوراسكوم للتنمية» التي حصلت على قرض متوسط الأجل من 4 بنوك بقيمة 265 مليون دولار.

ضوابط إقراض الشركات العقارية

 

وضع البنك المركزي -برئاسة طارق عامر- عدة ضوابط للبنوك في حال إقراض شركات التطوير العقاري، وجاءت تلك الضوابط كالتالي: 

- إلزام الشركة بتقديم جدول زمني مفصل لكل مرحلة بالمشروع وموعد الانتهاء من أعمال الإنشاءات.

- تتولى البنوك -بالتعاون مع الجهة الاستشارية المختصة- مراجعة الإنجاز الفعلي للتأكد من جدية الشركة.

- تقوم البنوك بالتأكد من أن التمويل المقدم ليس بغرض المضاربة.

- يتم فتح حساب خاص لخدمة المشروع محل التمويل يوضع به كل متحصلات بيع الوحدات السكنية وأموال الشركة الذاتية المخصصة لتمويل المشروع.

- يقوم البنك المانح للتمويل بفتح حساب آخر جارٍ مدين يتم من خلاله صرف التمويل المقدم من البنك.

- لا يُستخدم رصيد حسابات المشروع إلا في الإنفاق عليه.

- تكون الأرض المقامة عليها الوحدات السكنية مملوكة للشركة المقترضة أو صدر لها قرار تخصيص من الجهة المالكة لها.

- يمكن منح تمويل للمشروعات العقارية القائمة على المشاركة بشرط التأكد من الجدارة الائتمانية والسمعة الجيدة والملاءة المالية لكل الأطراف.

- السماح للبنوك العاملة في السوق المحلية بتمويل أقساط الأراضي المستحقة على عملائها الحاصلين على تسهيلات ائتمانية.

- يجب أن تكون الجهة المالكة للأرض أحد الأجهزة أو الجهات الحكومية.

- يقوم البنك بدراسة التدفقات النقدية للمشروع بعد تضمين قيمة العجز.

- يجب أن تكون الشركة قد قامت بالفعل بتسلم دفعات مقدمة من عملائها وتم البدء في الإنشاءات.