بالمستندات ..... قرار رئيس الوزراء  بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى

الدكتور مصطفى مدبولي- رئيس مجلس الوزراء

أصدر الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء،  قرارا بشأن "ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين"  وذلك ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقاري والا يجوز الاعلان عن بيع وحدات باى مشروع قبل الحصول على القرار الوزراى باعتماد المخطط العام  .

وشمل  القرار 12 مادة  تحدد ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين وهى كما  يلى :

حيث تضمنت  المادة (1) مجموعة من التعريفات، وتشمل الوزارة والمقصود بها وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، كما تضمن تعريف جهة الولاية بأنها هى الجهة الرسمية المسئولة عن التصرف أو التعاقد، وكذلك الشركات المملوكة للدولة والتى تساهم بها الدولة، كما تضمن تعريفات أخرى وهى المطور العقاري، والمرحلة وهى جزء من المشروع الذى يجوز أن تصل مساحته إلى 100% من مساحة المشروع، ويتم تحديده من قبل المطور العقاري، ويتم اعتماده من جهة الولاية، بالإضافة إلى تعريف آخر وهو مساحة المشروع .

و تحدد المادة (2)  الضوابط والمعايير الملزمة على المطور العقاري، والتى من بينها فتح حساب بنكى مستقل للمشروع ، المرحلة يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع ، المرحلة من إيرادات ومصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدا فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة، وذلك بالنسبة للمشروعات ذات المساحة القصوى.

وفى حالة حصول المطور العقارى على قرض للمشروع ، المرحلة، فإنه يلتزم بفتح حساب مدين للمشروع .

و نصت المادة (3) التى تخص "الاعلان عن بيع الوحدات "  على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.

ويلتزم المطور العقارى بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمشروع  المرحلة، تتناسب قيمته مع مساحة المشروع المرحلة، أو الجزء المطلوب طرحه للبيع ، و على  أن يقوم  المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالى اللازم للمرحلة ،الجزء المراد بيعه بالحساب البنكى الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة،  ونصت المادة (4) على أنه يجب أن يلتزم المطور العقارى بوجود المبلغ المالى المشار إليه بالمادة (2-1) بالحساب البنكى كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائى للمرحلة، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء المالى بالحساب البنكى تنازليا مع معدلات إنجاز المشروع ، وصولا إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز حتى (30%) من تنفيذ المشروع  المطروح  للبيع طبقاً للمساحة .

ونصت المادة (5) على أنه مع عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقارى والعميل، فى حالة تأخر المطور العقارى فى تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه فى العقد المبرم، شريطة التزام جهة الولاية بشرط التعاقد واستخراج التراخيص طبقا للقوانين المنظمة.

وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقارى والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه فى مواعيدها طبقاً للعقد مع المطور العقاري، يتم منح المطور اثنى عشر شهراً للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير عن اثنى عشر شهراً ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.

وبالنسبة للمشروعات الجارى تنفيذها، نصت المادة (6) على أن يلتزم المطور العقارى بفتح حساب بنكى للمراحل اللاحقة، والتى سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصرى أو الهيئة العامة للرقابة المالية مع الالتزام بإيداع المتحصلات التى سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة فى الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة.

مع تقديم تقرير فنى لنسب التنفيذ على الواقع، وفى حالة مخالفة البرنامج الزمنى المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة بالعقود المبرمة بين المطور العقارى وجهة الولاية، بحسب الأحوال، يمنح مهلة ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.

ووفقا للمادة (7) المتعلقة بالإخلال بالشروط والضوابط؛ ففى حال الإخلال بالالتزامات الواردة بهذه الضوابط، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله مدة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيام المطور بإصلاح المخالفة خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة.

ثم الإعلان فى وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط، وتوقيع الجزاءات القانونية الواردة بالعقد المبرم بين المطور وجهة الولاية.

واختصت  المادة (8) بمبالغ  الصيانة، وهى المبالغ المحصلة من المشترين، و يتم إيداعها بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيها وطبقاً للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المشروع.

ونصت  المادة (9)  التى تختص " باعمال  الصيانة والتشغيل" ، ونصت على التزام المطورين العقاريين بإدارة المشروعات التى يتم تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المذكورة فى قانون 119 لسنة 2009 للحفاظ على أصول السادة المشترين مع مراجعة مصاريف الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، وذلك بالصرف من عوائد وديعة الصيانة التى تم تحصيلها ويتحمل المشترى أية تكاليف تزيد عن هذه العوائد.

ونصت المادة (10) على أن هذه الضوابط تسرى على كافة مشروعات التطوير العقاري، بما فى ذلك كافة مشروعات التنمية والتطوير السكنى والسياحي، ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقاري.

وفيما يتعلق بصندوق تأمين ضد المخاطر، نصت المادة (11) على أن يراعى عند إنشاء اتحاد المطورين إنشاء صندوق تأمين ضد المخاطر، ويتم وضع آليات تمويلية وقواعد الصرف منه بمعرفة اتحاد المطورين.

 وأكدت المادة (12) أنه يُعمل بشأن هذه الضوابط على كافة المشروعات ، المراحل الجديدة.