بدأت بتوجيهات رئاسية .. ضوابط مجلس الوزراء ترسم مستقبل جديد للقطاع العقاري 

 

حرصت الدولة فى الاشهر الماضية بتوجيهات من الرئيس عبد الفتاح السيسي على وضع ضوابط منظمة لقطاع التطوير العقاري باعتباره احد الاعمدة الرئيسية للاستثمارات ولكونه يمس احتياج رئيسي واساسي للمواطن المصري ، وعلى مدار اشهر متواصلة تم العمل على اصدار ضوابط تهدف بالاساس الى ضمان حقوق المشترين وضبط القطاع العقاري . 

ومنذ أن وجه الرئيس عبد الفتاح السيسي فى يوليو 2021 بالزام طوري مشروعات  الساحل الشمالى  بامتلاك رصيد بنكى يعادل 30 % من تكلفة المشروعات تحت الانشاء قبل البدء فى الاعلان عن المشروعات، والسوق فى حالة ترقب لاصدار الضوابط المنظمة للقطاع وكيفية الوصول الى صيغ تناسب توجهات الدولة وتدفع بالتنمية والتطوير ولاتضر بالشركات العقارية وتحقق اهداف حماية المشترين . 

وعلى مدار أشهر شهدت عقدت اجتماعات متواصلة بين رئيس مجلس الوزراء ووزير الاسكان ومطوري القطاع العقاري تم خلالها مناقشة عدة مقترحات ووضع مسودات مقترحة لقرارات ضوابط تنظيم السوق ، اصدر الدكتور مصطفى مدبولي رئيس مجلس الوزراء، منذ أيام  قرارا بشأن "ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين" .

وشمل القرار12 مادة  منها فتح حساب بنكى مستقل للمشروع كل مرحلة يتم فيها الايداع والصرف وفى حالة حصول المطور على قرض للمشروع يلتزم بفتح حساب مدين ، كذلك  لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.

إقرأ أيضا

بالمستندات ..... قرار رئيس الوزراء  بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى

حساب بنكي للمرحلة 

المطور يلتزم بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمرحلة تتناسب مع المرحلة

ويلتزم المطور العقارى بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمرحلة، تتناسب قيمته مع المساحة للمرحلة أو الجزء المطلوب طرحه للبيع ، و على  أن يقوم  المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالى اللازم للمرحلة و يلتزم المطور العقارى بوجود المبلغ المالى بالحساب البنكى كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائى للمرحلة، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء المالى بالحساب البنكى تنازليا مع معدلات إنجاز المشروع ، وصولا إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز حتى (30%) من تنفيذ المشروع  المطروح  للبيع طبقاً للمساحة .

حقوق المشتري حال تأخر التسليم

القرار يمنح العميل الحق فى ترحيل الاقساط المستحقة حال تأخر المطور فى التسليم عامين

ونصت المادة (5) على أنه فى حالة تأخر المطور العقارى فى تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه فى العقد المبرم، شريطة التزام جهة الولاية بشرط التعاقد واستخراج التراخيص طبقا للقوانين المنظمة، وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقارى والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه فى مواعيدها طبقاً للعقد مع المطور العقاري، يتم منح المطور اثنى عشر شهراً للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير عن اثنى عشر شهراً ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.

وبالنسبة للمشروعات الجارى تنفيذها، نصت المادة (6) على أن يلتزم المطور العقارى بفتح حساب بنكى للمراحل اللاحقة، والتى سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصرى أو الهيئة العامة للرقابة المالية مع الالتزام بإيداع المتحصلات التى سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة فى الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة ،مع تقديم تقرير فنى لنسب التنفيذ على الواقع، وفى حالة مخالفة البرنامج الزمنى المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة بالعقود المبرمة بين المطور العقارى وجهة الولاية، بحسب الأحوال، يمنح مهلة ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.

ووفقا للمادة (7) المتعلقة بالإخلال بالشروط والضوابط؛ ففى حال الإخلال بالالتزامات الواردة بهذه الضوابط، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله مدة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيام المطور بإصلاح المخالفة خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة.

الصيانة والقيام باعمال اتحاد الشاغلين 

واختصت  المادة (8) بمبالغ  الصيانة، وهى المبالغ المحصلة من المشترين، و يتم إيداعها بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيها وطبقاً للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المشروع ، بينما نصت  المادة (9)  التى تختص " باعمال  الصيانة والتشغيل" ، على التزام المطورين العقاريين بإدارة المشروعات التى يتم تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المذكورة فى قانون 119 لسنة 2009 للحفاظ على أصول السادة المشترين مع مراجعة مصاريف الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، وذلك بالصرف من عوائد وديعة الصيانة التى تم تحصيلها ويتحمل المشترى أية تكاليف تزيد عن هذه العوائد.

وتسرى جميع الضوابط السابقة  على كافة مشروعات التطوير العقاري، والتنمية والتطوير السكنى والسياحي، ويعمل بها بالمراحل الجديدة من المشروعات . 

التأثير على القطاع 

ممدوح بدر الدين :يحفز الشركات الجادة على التوسع ويثقل خبرات الشركات المتوسطة والصغري

من جانبه قال المهندس ممدوح بدر الدين رئيس  مجموعة شركات بدر الدين ، أن القرارالمصدر من الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء" بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين" سيدفع بالقطاع العقاري ويحفز الشركات الجادة على المزيد من التوسع .  واشار فى تصريحات خاصة لـ " أصول مصر " أن تلك الضوابط تحفز الشركات الجادة بمختلف شرائحها حيث ستدفع  باستقرار السوق وتحفز الشركات الكبري على المزيد من التوسع كما ستثقل خبرات الشركات المتوسطة والصغري وتزيد من تركيزها على الابتكار وخلق اليات تمكنها من الالتزام بالضوابط وتنفيذ مشروعات بأعلى جودة مع دراسة ادق التفاصيل لانجاح العملية الاستثمارية . 

واضاف انه فيما يتعلق بالشركات الغير جادة فستسهم تلك الضوابط فى تنظيم اسلوب العمل وهو مانحتاج اليه بالفعل فى المرحلة الحالية بعد عانى القطاع فى الآونة الاخيرة من ظهور شركات عديدة بعضها لايمتلك الخبرات الفنية  والطاقات المالية والتطويرية اللازمة لانجاز المشروعات والتعامل مع التحديات التى تواجه القطاع بصورة دورية وظهر ذلك فى وضع تلك الشركات اجال سداد واسعار للوحدات لاتتناسب مع ظروف السوق والتكاليف الفعلية لتنفيذ المشروعات .  واوضح أن تلك القرارت ستضمن ان الشركات التى ستقوم بالدخول للاستثمار فى القطاع العقاري هى الجادة فقط والتى ترغب فى بناء استثمارات طويلة الاجل وتقديم قيمة مضافة للسوق . 

واشار الى ان كل تلك العوامل تضمن حقوق المشتري  من الحصول على الوحدات فى التوقيتات الزمنية المحددة بالتعاقدات وبالشروط المتفق عليها مع الشركات .

إقرأ أيضا

المهندس ممدوح بدر الدين لـ«أصول مصر»: القطاع العقاري مستمر في «الفلترة».. وعلى المطورين الجدد الاهتمام بالدراسات

عمرو سليمان :لابد من اصدار شرح مفصل للقرار وبنوده للاجابة على كافة الاستفسارات

وأكد المهندس عمرو سليمان رئيس مجلس إدارة شركة ماونتن فيو ، أن الضوابط موضوعية وتم دراستها بعناية شديدة لتحقيق النتائج المستهدفة وهى ضبط القطاع العقاري وتحفيز الاستثمارات وحماية المشترين .  

واضاف انه تم التركيز على التعامل مع المشروعات " كمراحل " وليس لكامل المساحة  وذلك فيما يتعلق بفتح الحسابات البنكية ومعدلات الانجاز التى تسبق البيع والتسويق كذلك التعامل مع المشروع وفقاً لمساحته وحجم الطاقات التطويرية للمطور فليس من المعقول ان تتم المساواة فى الالتزامات بين مشروع مساحتها 10 افدنة واخر 100 فدان .  

واوضح ان فلسفة القرار تراعي المساحات وطاقات المطورين وهو الامر الذى يجعلها مناسبة للشركات بمختلف احجامها . 

واشار الى أعمال انجاز المرافق اذا قام بها المطور  تحسب كجزء من اعمال الانجاز شأن الانشاءات وهى بمثابة عامل للجدية ايضا. 

 ولفت الى ان  الضوابط تحمي العميل وتدفع المطور الجاد وتنظم العلاقة بين المطور والعميل والدولة مشيراً الى ان وجود شركات غير جادة يضر بالسوق ككل فعدم التزام مطور  او تعثره يضر بسمعة القطاع .

وطالب بإصدار شرح مفصل للقرار وبنوده للاجابة على كافة استفسارات المطورين وجهات التنفيذ لتسهيل عملية التطبيق ، فأى قرار وزاري او قانون جديد من الطبيعى ان يثار حوله العديد من الاستفسارات . 

ولفت الى ان الحساب البنكي للمرحلة افضل من تطبيق الاسكرو اكاونت والذى يتطلب المزيد من الموظفين بالبنوك وجهات الولاية لمراجعة التقارير .  واوضح انه فيما يتعلق باسناد القيام باعمال اتحاد الشاغلين الى المطورين فالغرض من القرار الحفاظ على الثروة العقارية حيث ان قانون اتحاد الشاغلين اليات عمله تناسب العمارات  وليس الكومباوندات .

واشار الى ان الخطوة المقبلة بعد تلك الضوابط هو انشاء اتحاد المطورين.

إقرأ أيضا

بقرار وزاري.. اختيار عمرو سليمان لعضوية مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات

طارق شكري :قرار " موفق " ويسهم فى الحفاظ على الثروة العقارية

وقال المهندس طارق شكري ، وكيل لجنة الاسكان بمجلس النواب ورئيس غرفة التطوير العقاري ، أن مجلس النواب سيقوم فى المرحلة المقبلة بمناقشة قانون اتحاد الشاغلين ليتم اجراء التعديلات التى تناسب القطاع . 

واضاف ان القرار المصدر من رئيس الوزراء " موفق للغاية " وفيما يخص اعمال الادارة للمشروعات وقيام المطور باعمال اتحاد الشاغلين سيحل العديد من التحديات ويضمن الحفاظ على الثروة العقارية كما ان الزامه بوجود طرف حيادي وهو محاسب قانوني معتمد بالبنك المركزي سيحمى المطور من الخلافات مع الملاك والاتهامات المتبادلة باهدار ودائع الصيانة . 

واوضح ان المحاسب القانوني سيقوم بمراجعة اوجه الانفاق وكتابة تقارير وادارة الامور باحترافية شديدة تضمن حقوق الجميع وتحفظ الثروة العقارية .

إقرأ أيضا

طارق شكري يشيد بتوجيه الرئيس السيسي بالترويج للاستثمار العقاري بالخارج