وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب ورئيس غرفة التطوير العقاري:
المهندس طارق شكري: مصر تظل أرض الفرص.. وغرفة التطوير العقاري هي الجهة المسؤولة عن القطاع بموجب القانون
عملت غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية على العديد من الملفات الهامة، خاصة في الآونة الأخيرة التي شهدت تحديات متنوعة عقب جائحة كورونا والأوضاع المضطربة على المستوى العالمي التي يعاني آثارها جميع دول العالم.
تكوين لجنة تابعة لرئاسة الوزراء لمتابعة وإنهاء تسجيل العقارات للأجانب في مدة أقصاها 7 أيام
وحاورت مجلة «أصول مصر» المهندس طارق شكري – وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، ورئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، ورئيس شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف – حول رؤيته لتحديات قطاع التطوير العقاري وجهود الغرفة في ذلك الصدد، بالإضافة إلى الفرص بالقطاع وكيف تتجاوز الشركات العقارية تحديات المرحلة الحالية.
عندما طرح الدكتور مصطفى مدبولي في أحد المؤتمرات عام 2008 «مخطط مصر 2052» كان بمنزلة حلم
كما تحدث عن الطفرة العمرانية التي شهدتها مصر منذ 2014 تحت قيادة الرئيس عبد الفتاح السيسي، حيث قال المهندس طارق شكري: «ما حدث في مصر في مجال التنمية العمرانية كان في وقتٍ ما معادلةً أقرب إلى الاستحالة، فعندما طرح الدكتور مصطفى مدبولي – وقت أن كان رئيسًا لهيئة التخطيط العمراني – في أحد المؤتمرات الكبرى عام 2008 «المخطط الإستراتيجي للتنمية العمرانية لمصر 2052» الذي كان يهدف إلى زيادة الرقعة العمرانية لمصر من 7% إلى 14% لمواجهة مشكلات التكدس السكاني الحالية والمستقبلية التي تنتج عنها مشكلات كبرى على المستوى الاقتصادي والاجتماعي وتؤدي إلى تراجع جودة الحياة، تحدَّث الجميع وقتها عن استحالة تحقيق ذلك الهدف، وكان بمنزلة حلم ومشروع وردي يستحيل تحقيقه».
الدولة تمكنت في 8 سنوات من مضاعفة الرقعة العمرانية التي استمرت لآلاف السنوات من 7% إلى 14%
وتابع المهندس طارق شكري: «ما حدث تحت قيادة الرئيس عبد الفتاح السيسي هو أننا تمكَّنَّا من تحقيق ذلك الحلم في 8 سنوات، فتم الاقتراب من الوصول إلى الهدف، حيث إن مساحة الرقعة العمرانية حاليًّا تمثل نحو 13.8%، ومن ثم فإن ما حدث هو إنجاز استثنائي، فتمت مضاعفة رقعة عمرانية كانت موجودة من 7000 سنة في أقل من 10 سنوات».
وأضاف: «الأمر لا يتوقف فقط على المدن الجديدة وزيادة العمران، بل تم تنفيذ مشروعات كبرى في مجال البنية الأساسية (شرايين الحياة)، كالطرق ومصادر الطاقة والمياه وغيرها، فأصبحت الدولة قادرة على استيعاب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبية، فكان في السابق عندما يأتي مستثمر ويجد عجز الكهرباء الذي كنا نعانيه كان يغيِّر وجهته الاستثمارية، أما الآن فالوضع مختلف كليًّا، فضلًا عن الاستقرار الأمني والسياسي وتطور الأجهزة الإدارية، فالدول التي مرت بتجربتنا لم تتخطَّ حتى الآن تلك التحديات»، متابعًا: «مصر انطلقت إلى الأمام بكل ثبات ونجاح، وما زال هناك الكثير».
إشراك القطاع الخاص في اتخاذ القرارت أبرز الظواهر الإيجابية التي انعكست على تنامي الاستثمارات
وأشار إلى أن أبرز الظواهرالإيجابية التي تخص القطاع الخاص هي إشراكه في اتخاذ القرار، حيث يتم عقد اجتماعات متواصلة بحضور رئيس الوزراء والوزراء المعنيين وعدد من المطورين العقاريين، وتتم مناقشة العديد من القرارات وإتاحة فرصة للدراسة، وهو ما ساهم في خروج قرارات متوازنة تحقق الهدف المنشود منها، مضيفًا: «كانت الحكومة في السابق تتخذ قرارات تفاجئ بها المستثمرين».
مطالب هامة
وتابع: «نسير في الاتجاه الصحيح، حتى وإن كان العالم كله في فترة استثنائية يعاني خلالها تحديات اقتصادية وحروبًا، فالأساس الذي تم وضعه خلال السنوات الماضية يزيد من ثقتنا بعبور تلك التحديات».
نطالب بإعفاء المطورين العقاريين من الضريبة العقارية لمدة 3 سنوات أسوة بقطاعي السياحة والصناعة لأنه سيزيل جزءًا من الأعباء
وأضاف أنه على مستوى القطاع لا بد من اتخاذ حزمة من القرارات الداعمة تساهم في تقليل الأعباء الملقاة على كاهل المطورين وتدفع بالاستثمارات، مُقترِحًا إعفاء المطورين العقاريين من الضريبة العقارية لمدة 3 سنوات أسوة بقطاعي السياحة والصناعة، لافتًا إلى أن ذلك المطلب سيكون لفترة مؤقتة لحين هدوء الأوضاع والتغلب على مشكلات نقص السيولة وارتفاع تكاليف التنفيذ للمشروعات، ولمساعدة المطور على الالتزام بالتعاقدات المبرمة مع العملاء وتسليم الوحدات.
الحكومة وافقت على 80% من مطالبنا.. والباقي تحت الدراسة
وأوضح أن غرفة التطوير العقاري تقدمت بـ 10 مطالب إلى مجلس الوزراء ووزارة الإسكان لدعم القطاع العقاري، تمت الموافقة على 8 منها، والباقي تحت الدراسة، مشيرًا إلى أن تلك المطالب تساهم في التغلب على التحديات نسبيًّا وليس حلها بالكامل. وتضمنت المطالب التي تقدمت بها الغرفة لرئيس الوزراء ووزير الإسكان وتمت الموافقة على 80% منها ما يأتي:
مد مدة المشروعات بنسبة 20% على المدة الأصلية بما لا يقل عن عام؛ ما يعطي أريحية للبرنامج الزمني للمطورين العقاريين، وإعفاؤهم من تكاليف الشراء والمدة.
التمويل العقاري
وقال المهندس طارق شكري إن التمويل العقاري أحد الملفات الهامة التي يتم الحديث عن حاجة السوق إليه وضرورة إجراء تعديلات في فلسفته منذ 20 عامًا، مضيفًا أن حجم التمويل العقاري لا يمثل سوى 2% إلى 3% من المطلوب حتى الآن.
ما حدث في مصر في مجال التنمية العمرانية كان في وقت ما معادلة أقرب إلى الاستحالة
وأضاف أنه مع ارتفاع أسعار العقارات وانخفاض القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من العملاء، يصبح التمويل العقاري طوق النجاة لضمان تلبية احتياجات العملاء واستمرارية الشركات في التنفيذ والتوسع، وأيضًا استمرار توفير فرص عمل وزيادة الإنتاج بالعديد من القطاعات المرتبطة بصناعة العقار، مثل مواد البناء وغيرها، مشيرًا إلى أن القطاع العقاري بمنزلة آلة «الجرار» للعديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى.
لا بد من تغيير فلسفة التمويل العقاري وجعل الوحدة هي الضامن للبنك وليس القدرة الائتمانية للعميل
وطالب بتغيير فلسفة التمويل العقاري، ليصبح الضمان للبنك أو شركة التمويل هو الوحدة وليس العميل وقدرته الائتمانية، ويمكن لحل هذه المشكلة أن يكون المطور هو الضامن في هذا الشأن، بحيث إذا تعثر العميل تسدد الشركة المبلغ المالي المتبقي من ثمن الوحدة وتعود الوحدة إلى الشركة، وهو أمر مربح لها في ظل الزيادة المستمرة في أسعار العقارات.
وتابع المهندس طارق شكري: «كما أنه لا بد من تطوير ثقافة الموظفين بالبنوك والشركات وتسهيل الإجراءات والقضاء على البيروقراطية، وعلى البنوك أن تقوم بالمتابعة الدورية؛ فكل موظف يتم معرفة عدد الطلبات التي تقدمت إليه وما تمت الموافقة عليه وحصول مقدم الطلب على التمويل، وذلك للوقوف على المشكلات وحلها والقضاء نهائيًّا على البيروقراطية التي كانت سببًا أساسيًّا في إحجام العملاء عن التمويل العقاري».
وأوضح أنه لا بد من تفعيل منح التمويل الجزئي للمطور العقاري، بحيث يمنح التمويل وفقًا لمراحل الإنجاز، فإذا أتم الخرسانات والمباني يحصل على 40% من قيمة مبلغ التمويل، وإذا أتم التشطيبات يحصل على 30% أخرى، وهكذا، وهو أمر سيساهم في الإسراع من تنفيذ المشروعات وحل مشكلات نقص السيولة.
تصدير العقار
وأكد المهندس طارق شكري أن تصدير العقار أحد الملفات الهامة لجلب العملة الصعبة إلى البلاد، وأن مصر لديها فرصة لتحقيق أهداف مميزة سريعًا في ذلك الملف في ظل وجود عدد كبير من المقيمين بمصر منذ سنوات من الأشقاء العرب والأفارقة يرغبون في الحصول على إقامة، مشيرًا إلى أن مصر هي الدولة الوحيدة التي تعامل المقيمين من الدول الخارجية باعتبارهم مواطنين وليسوا لاجئين، وتضمن لهم حياة كريمة، ولذلك هي الخيار الأول لهم دائمًا.
وأشار إلى أن الدولة وضعت ضوابط لمنح الإقامة مقابل تملك عقارات بمصر بالدولار، والمطلوب فقط هو المزيد من التسهيلات في الإجراءات لتحفيز المقيمين على تلك الخطوة وتحقيق الهدف المنشود بجلب العملة الدولارية إلى البلاد.
ولفت إلى أن ضوابط الإقامة يتم العمل بها فعليًّا، وحصل نحو 50 أجنبي على إقامة بمصر بعد تملكهم عقارات قاموا بسداد ثمنها بالدولار.
ووفقًا للضوابط المحددة، يتم منح إقامة لمدة 5 سنوات لمن يمتلك عقارًا أو أكثر بمصر لا يقل ثمنه عن 200 ألف دولار، وإقامة لمدة 3 سنوات حال امتلاك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 100 ألف دولار، ولمدة سنة حال امتلاك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 50 ألف دولار، وجميع تلك المدد قابلة للتجديد حال الاحتفاظ بالعقار.
كما يمكن منح إقامة لمدة ثلاث سنوات بموجب وديعة بنكية بقيمة مائة ألف دولار أمريكي أو ما يعادله بالعملات الأجنبية الأخرى، أو لمدة سنة بموجب وديعة بنكية بقيمة خمسين ألف دولار أمريكي أو ما يعادله بالعملات الأجنبية الأخرى.
الفرص
العقار ارتفع سعره من 2018 إلى 2023 بنحو 310%.. والدولار ارتفع في نفس الفترة 172%
وأشار المهندس طارق شكري إلى أن مصر أرض الفرص، وستظل أرض الفرص حتى مع أي تحديات، وهناك جدية من الدولة في جذب المزيد من الاستثمارات وإزالة العقبات، كما أن الشركات الأجنبية التي عملت في مصر حققت أرباحًا هائلة تزيد على ما تم تحقيقه في دول أخرى.
ولفت إلى تأكيد رجل الأعمال الإماراتي محمد العبار – مؤسس شركة «إعمار» الذي يعمل في 13 دولة – أن مصر أعلى الدول في تحقيق عائد استثماري، وأنه يتم العمل على مزيد من التوسع.
وشدد على أهمية القضاء على البيروقراطية وتأمين الموظف من المحاسبة الجنائية ما لم يخالف القانون، حتى يعمل على تسهيل العمل دون خوف.
وشدد على أن القطاع العقاري كان وسيظل القطاع الرائد في الحفاظ على ثروات المصريين.
وأشار إلى دراسة أعدها على مشروع «صن كابيتال»، قارن خلالها بين 1000 عقد تم توقيعه في عام 2018 و1000 عقد آخر تم توقيعه في عام 2023، ووجد أن سعر المتر ارتفع في تلك الفترة بنسبة وصلت إلى 310%، بينما حقق الدولار ارتفاعًا بنسبة 172%، أي إن العقار حقق أرباحًا أعلى 150% من الدولار.
غرفة التطوير العقاري
قمنا بوضع تصنيف للشركات بناءً على حجم الأعمال بالميزانيات المعتمدة والمختومة.. ويُجدَّد سنويًّا
وأوضح أن غرفة التطوير العقاري هي الجهة الوحيدة المسؤولة عن الشركات العاملة بالقطاع العقاري وفقًا للقانون، ولا يتم منح ترخيص أو فتح سجل تجاري لأي شركة إلا بعد التسجيل بالغرفة.
لا يمكن تأسيس شركة أو الحصول على سجل دون التسجيل بالغرفة أولًا وأخذ موافقتها
وأضاف أن عدد الشركات المقيدة بالغرفة يقارب 10 آﻻف شركة، وقامت الغرفة بوضع تصنيف لتلك الشركات وفقًا لحجم الأعمال المعتمد والمختوم بميزانيتها السنوية.
وتابع: «تم تصنيف الشركات إلى «متناهية الصغر»، وهي التي حجم أعمالها السنوي أقل من 50 مليون جنيه، و«صغيرة»، حجم أعمالها السنوي بين 50 إلى 100 مليون، و«متوسطة»، حجم أعمالها السنوي بين 100 إلى 200 مليون، و«كبرى»، بحجم أعمال سنوي يتخطى 200 مليون جنيه».
وأشار إلى أن التصنيف يُراجَع سنويًّا ويُجدَّد في حال تغير حجم الأعمال، ويساهم ذلك في تنظيم السوق وانتقاء الشركات الجادة والقضاء على الكيانات الوهمية.
ولفت إلى أن إحصاء العام الماضي أبرز أن عدد الشركات الكبرى يمثل 25% من إجمالي عدد الشركات المسجلة بالغرفة والمسددة للرسوم، والشركات المتوسطة تمثل 50%، والصغري 25%.
