إشارات ترجح تحسن سوق الإسكان الأمريكي في عام 2024

بعد عام مليء بأسعار الفائدة وأسعار المنازل المرتفعة بشكل قياسي، يقول الخبراء إن هناك علامات تحسن لسوق الإسكان في عام 2024، بحسب موقع سي إن بي سي. 

وفي ديسمبر، انخفض متوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أقل من 7% للمرة الأولى منذ أغسطس، وبعد أن بلغ ذروته بنسبة 8% في أكتوبر، مما دفع تكاليف الإسكان إلى أعلى مستوى منذ عام 2000.

قال مشتري الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا انخفض إلى 6.95٪ من 7.03٪ الأسبوع الماضي. وقبل عام، بلغ متوسط المعدل 6.31%. وفي الوقت نفسه، قفز معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 15 عامًا إلى 6.38% من 6.29%.

وقالت جيسيكا لاوتز، نائب الرئيس ونائب رئيس الأبحاث في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "يشكل الانخفاض أخبارًا جيدة للمشترين".

يقول الخبراء إن أسعار الفائدة والرهن العقاري ستنخفض ببطء، مما يمنح الناس "مساحة أكبر قليلًا في ميزانياتهم" عندما يتعلق الأمر بمدفوعات الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك، فإن المخزون ينمو مع عودة القوائم الجديدة، حسبما قالت نيكول باتشود، كبيرة الاقتصاديين في موقع الإسكان زيلو.

وينبغي أن يأتي انخفاض أسعار الفائدة كأخبار مشجعة لبناة المنازل.

وقال لاوتس: "يجب أن يكون الأمر أسهل بالنسبة لشركات البناء مع انخفاض أسعار الفائدة، حيث يحتاجون إلى الاقتراض من أجل البناء". وقالت إن مشتري المنازل يجب أن يروا عرضًا أكبر حيث سيتم بناء المزيد من المنازل.

ومع ذلك، قد لا يزال المستهلكون يشعرون بالإحباط، كما أضاف لاوتس، حيث أن القدرة على تحمل التكاليف قد لا تزال تشكل تحديًا.

وقال باتشو: "نتوقع أن يظل ارتفاع أسعار المنازل ثابتًا للعام المقبل على المستوى الوطني، لذا فإن الأسعار لن تتحرك كثيرًا عما هي عليه الآن".

 الاستئجار بدلا من التمليك

وكانت المنازل أكثر تكلفة بنسبة 52٪ من الإيجارات هذا العام، وهي أعلى فجوة على الإطلاق، وفقًا لتقرير الإيجار السنوي لشركة زومبر لعام 2023.

وأوضح البعض أن ارتفاع التكاليف في سوق الشراء أدى إلى تأخير ملكية المنازل للعديد من المشترين وأبقى المستهلكين الذين يعانون من التضخم في سوق الإيجار.

ويبلغ سعر الإيجار الوطني للشقة المكونة من غرفة نوم واحدة 1496 دولارًا، بانخفاض 10٪ عن العام الماضي. ووجد زومبر أن المرة الأخيرة التي حدث فيها انخفاض كانت خلال الوباء، من يوليو إلى أكتوبر 2020.

"على مدى السنوات القليلة الماضية، كان هناك في الواقع الكثير من المباني في قطاع الإيجار، لذلك ربما ساعد ذلك في تخفيف أسعار الإيجارات. قال لاوتس: “لكنهم ما زالوا عند نقطة سعر مرتفعة”.

ويتوقع لاوتس المزيد من الحركة في سوق الإيجار العام المقبل حيث يبحث العديد من الشباب عن مكان للعيش فيه.

في حين أن معظم الشباب إما أقاموا مع والديهم أو اجتمعوا مع زملاء في السكن أثناء الوباء لتخفيف التكاليف، فقد يسعون إلى الاستقلال في العام المقبل، سواء لأن "الرئيس التنفيذي يقول إن عليك العودة إلى المكتب أو أنهم مستعدون لذلك". 

تشهد مدينة نيويورك طلبًا متزايدًا على المساكن المستأجرة في المناطق التي تتيح وسائل تنقل تسمح بسهولة الوصول إلى وسط المدينة ووسط مدينة مانهاتن في عام 2024، وفقًا لبيانات من ستريت إيزي، سوق العقارات في مدينة نيويورك التابع لمجموعة زيلو جروب.

وقال باتشو: "هذا مؤشر على أن الناس يتطلعون إلى العودة إلى مكان أقرب إلى مكان العمل أو أقرب إلى المزيد من وسائل الراحة". "نتوقع أن تتبع بقية البلاد هذا الاتجاه طوال العام المقبل."

وجد تقرير زومبر أن أسعار الفائدة المرتفعة بشكل قياسي منعت أكثر من 69٪ من المستأجرين من شراء منزل في عام 2023. هذه التكاليف المرتفعة تدفع الأعمار النموذجية للمستأجرين وأصحاب المنازل لأول مرة إلى الأعلى.

حتى هذه اللحظة، يبلغ عمر رب الأسرة النموذجي في منزل مستأجر 41 عامًا، مقارنة بعمر 40 عامًا في عام 2019 و37 عامًا في عام 2000، وفقًا لخبير الاقتصاد.

قال باتشو: "المستأجرون يتقدمون في السن". "طالما أن القدرة على تحمل التكاليف لا تزال تمثل تحديًا كبيرًا، فمن المرجح أن نرى المستأجرين يتقدمون في السن".

وفي الوقت نفسه، يبلغ عمر مشتري المنزل النموذجي لأول مرة 35 عامًا. وقال لاوتس إنه في الثمانينيات، اشترى الناس منازلهم الأولى في سن 28 عاما.

وقال لاوتس إن ظروف السوق والعوامل الخارجية، مثل سداد قروض الطلاب وتكاليف رعاية الأطفال، تؤخر نشاط شراء المنازل للعديد من المتسوقين.

نظرًا لأن العديد من الأشخاص لا يستطيعون شراء منزل، فمن المرجح أن يفكروا في استئجار منزل لأسرة واحدة بدلًا من ذلك لتحقيق تجربة مماثلة.

إيجارات الأسرة الواحدة

وقال باتشو إن أسعار إيجارات الأسرة الواحدة ترتفع بشكل أسرع من أسعار إيجار المباني السكنية متعددة الأسر، مما يظهر علامات على ارتفاع الطلب.

"هذا له علاقة كبيرة بالقدرة على تحمل التكاليف حيث أن الناس لا يستطيعون شراء منزل. قالت: "إنهم ما زالوا يبحثون عن تلك التجربة المنزلية المبدئية".

وطالما الأسعار المرتفعة تدفع الناس للخروج من السوق، فإن مشتري المساكن المحتملين سيظلون مستأجرين، ويتوقع باتشو "رؤية المزيد من ذلك هذا العام".

وأضافت أنه على الرغم من أنه من المتوقع أن تتحسن القدرة على تحمل التكاليف بشكل طفيف خلال الأشهر الـ 12 المقبلة مع استمرار انخفاض الأسعار، إلا أن السوق لا يزال بعيدًا عما كان عليه قبل الوباء.

القدرة على تحتمل التكاليف

وقالت: "لا تزال القدرة على تحمل التكاليف تمثل تحديًا كبيرًا لكثير من الأسر".

وقال باتشو إنه في حين أن ملكية المنازل تمثل تحديًا للعديد من المشترين المحتملين، إلا أن هذا لا يعني أن الناس لم يعودوا يطمحون إلى امتلاك منزل.

وقالت: "هناك الكثير من الطلب المكبوت على الملكية؛ هذا لن يختفي. قد يستغرق الأمر وقتًا أطول حتى يتمكن الناس من تحقيق هذا الحلم."

وفي الواقع، قال لاوتز: "إن ملكية المنازل هي الطريقة الأولى لبناء الثروة في أمريكا".

وأوضح لوتز أنه عندما تنظر إلى مالك المنزل النموذجي، فإن صافي ثروته يقل قليلًا عن 400 ألف دولار مقارنة بالمستأجر النموذجي، الذي لديه ما يزيد قليلًا عن 10 آلاف دولار، متبعًا الحلم الأمريكي بالاستقرار المالي.

يقول آندي والدن، من ICE، إن حقوق ملكية المنازل يمكن أن تصبح ميسورة التكلفة في العام المقبل إذا خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة

وأضاف لاوتس: "سيتعين على الناس البحث في مكان آخر إذا كانوا لا ينظرون إلى ملكية المنازل للعثور على ذلك".

بالإضافة إلى ذلك، لا تزال الأجيال الشابة تفكر في الادخار من أجل الدفعات الأولى والتخطيط للإسكان المستقبلي، كما قال باتشو، مما يعني استمرار الطلب على ملكية المنازل.

وهي تتوقع حدوث تغيير في الشكل الذي ستبدو عليه ملكية المنازل في العقود المقبلة: "نحن في تلك الرحلة الآن نوعًا ما".

وقال لاوتز، إنه في الوقت الحالي، يجب على مشتري المنازل الجادين لأول مرة أن يفكروا في القفز إلى السوق في شهر فبراير، بينما يظل السوق هادئًا. قد تؤدي المعدلات المنخفضة إلى حروب مزايدة تنافسية بين المشترين الأقوياء، لذا قد يكون هذا هو الوقت المناسب.

وأضاف لاوتس أن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تتوقع أن يبلغ متوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري 6.3% وتقدر زيادة بنسبة 0.9% في أسعار المنازل في عام 2024.

وقالت: "المشترون لأول مرة لديهم فرصة في هذه الفترة الزمنية". "إنها مقايضة: هل يريدون المخاطرة بمواجهة منافسة أعلى عندما تكون أسعار الفائدة أقل أم أنهم يريدون زيادة احتمالية تأمين ملكية المنازل؟"

وقالت: "إن إعادة التمويل هي دائما خيار".