منها كوريا الجنوبية وأندونيسيا.. 6 أماكن ستتفاقم فيها مخاطر سوق العقارات في آسيا عام 2024

أورد تقرير لوكالة بلومبرج الأماكن التي يحتمل أن تتفاقم فيها مخاطر سوق العقارات في 2024، إذ تعاظمت محنة شركات البناء والدائنين في الاقتصادات الآسيوية من كوريا الجنوبية إلى فيتنام وسط ارتفاع أسعار الفائدة والتدقيق التنظيمي،  مما يسلط الضوء على اتساع نطاق مشاكل الإسكان في منطقة طغت عليها أزمة الصين.

في حين أن التشديد النقدي القوي والوباء كان لهما تأثير أكثر وضوحا على العقارات التجارية في الولايات المتحدة وأوروبا، فإن الإسكان السكني يتعرض لضغوط أكبر في آسيا. وشهدت كوريا، إحدى الدول الأكثر تضررا، أكبر انخفاض في أسعار المنازل منذ 25 عاما، بينما أدت المصاعب التي تواجهها شركات البناء في السداد إلى إحياء المخاوف من تكرار اضطراب سوق الائتمان في عام 2022.

وقال خينج سيانج نج، رئيس الدخل الثابت في منطقة آسيا والمحيط الهادئ في شركة ستيت ستريت جلوبال أدفايزرز: " ينبغي التركيز على الدول التي لديها ديون استهلاكية مرتفعة أو أعباء على الميزانية العمومية ". "كوريا واحدة منهم. لقد تراجعت أسواق الإسكان."

فيما يلي بعض الأماكن التي من المحتمل أن تتفاقم فيها مخاطر سوق العقارات في عام 2024:

كوريا الجنوبية

يظهر سوق العقارات في كوريا أكبر قدر من التوتر في المنطقة بعد الصين، مع انخفاض الأسعار في عام 2023 بأكبر قدر خلال ربع قرن بعد سنوات من النمو. الضعف هو نتيجة مباشرة لتحركات بنك كوريا - أول بنك مركزي رئيسي في آسيا يبدأ دورة التشديد النقدي الحالية في عام 2021 - لدفع سعر الفائدة إلى أعلى مستوى منذ 15 عامًا.

كان تحويل الضعف إلى أزمة هو انفجار ديون أحد مطوري المتنزهات الترفيهية في أواخر عام 2022، والذي تصاعد ليصبح أسوأ انهيار في سوق الائتمان في البلاد منذ الأزمة المالية العالمية. وفي حين أدت مجموعة من تدابير الإنقاذ الحكومية إلى استقرار الوضع، فإن طلب شركة الهندسة والبناء لإعادة جدولة الديون في أواخر ديسمبر دفع السلطات إلى التعهد بمزيد من الدعم.

وتتراكم الديون المعدومة لكل من الأسر والشركات، وقال بنك كوريا المركزي إن المخاطر المتعلقة بديون تمويل المشاريع - وهو نوع من الضمان المستخدم لتمويل البناء الذي تسبب في أزمة 2022 - من المرجح أن تزداد في العام المقبل. ومع ذلك، يقول المسؤولون إن النظام المالي في البلاد سيظل مستقرًا بشكل عام.

وقال كيم جين ووك، الخبير الاقتصادي في سيتي جروب، إن "إعادة الهيكلة المحتملة لقروض تمويل المشاريع العقارية اعتبارًا من منتصف عام 2024 بعد الانتخابات في أبريل 2024 يمكن أن تزيد من التقلبات في سوق المال قصير الأجل على الأقل مؤقتًا".

إندونيسيا

إن الزيادات الأكثر قوة التي أجراها البنك المركزي المحلي في أسعار الفائدة منذ عام 2005 ضاعفت الضغوط على شركات بناء المنازل المثقلة بالديون مثل بي تي ليبو كارواتشي وبي تي أجونج بودومورو، حيث أدت إلى تقليص القوة الشرائية للأسر. وزادت العملة الضعيفة الأمور سوءا، من خلال زيادة تكاليف خدمة ديونها الدولارية التي ستستحق قريبا، مما اضطرها إلى اللجوء إلى بيع الأصول لجمع الأموال النقدية.

وقالت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني في نهاية نوفمبر إن "نوعًا من التخلف عن السداد محتمل" بشأن سندات أجونج بودومورو البالغة 132 مليون دولار المستحقة في يونيو 2024 بعد أن ألغت عرضًا لإعادة شراء جزء من السندات غير المضمونة. كما أن مخاطر إعادة التمويل لشركة ليبو كارواتشي، وحدة ليبو جروب في إندونيسيا، آخذة في الارتفاع أيضًا، وفقًا لوكالة  فيتش، التي خفضت تصنيف الورقة الدولارية للشركة المستحقة في يناير 2025 إلى CCC + في نوفمبر.

لكن احتمال انتهاء تشديد السياسة في إندونيسيا يمنح الأوراق العقارية المقومة بالدولار ارتفاعا، حيث يتوقع المستثمرون تحسنا في الطلب على العقارات.

وتوقعت فيتش حدوث انتعاش في مبيعات سندات الشركات المحلية، مشيرة إلى زيادة احتياجات إعادة التمويل وبيئة اقتصادية أكثر دعما. وقالت فيتش إنه من المتوقع أن يستمر المقترضون في تفضيل الإصدارات ذات فترات أقصر في عام 2024، حيث يوجد طلب متزايد على السندات قصيرة الأجل وسط عدم اليقين بشأن الأسعار.

فيتنام

واهتز قطاع العقارات في فيتنام الذي يعاني بالفعل من فائض العرض، وذلك على وقع الحملة الحكومية الطموحة لمكافحة الكسب غير المشروع، مما أعاق إصدار سندات الشركات مما أدى إلى أزمة سيولة وتخلف المقترضين عن سداد مدفوعاتهم. لكن التدخلات التنظيمية والتخفيضات المتعددة في أسعار الفائدة أدت إلى تباطؤ دوامة الهبوط.

وكتب مايكل كوكالاري، كبير الاقتصاديين في مجموعة فينا كابيتال المحدودة، في تقرير: "لقد شهد سوق العقارات في فيتنام عامًا مليئًا بالتحديات بشكل غير عادي، لكننا نعتقد أن أسوأ مراحل الانكماش الاقتصادي قد مرت الآن".

وتابع: "بلغت معدلات الرهن العقاري ذروتها عند 16% في بعض البنوك في أوائل عام 2023 لكنها انخفضت بعد ذلك بشكل كبير."

ومع ذلك، لا تزال هناك علامات على وجود مشكلة. بعض البنوك لديها احتياطيات رأسمالية ضئيلة وبعضها لديه تعرض كبير للعقارات، وفقا لسو أونج، محلل الائتمان لدى ستاندرد آند بورز جلوبال ريتنجز.

إن الطفل المدلل لمشاكل العقارات هي شركة نوفالاند انفيستمنت جروب كورب، وهي واحدة من أكبر شركات التطوير العقاري في البلاد، والتي تشتهر بإصدار سندات بالعملة الأمريكية. ووافقت الشركة على تمديد أجل الاستحقاق لحاملي سنداتها القابلة للتحويل البالغة 300 مليون دولار، بعد فشل دفع الفائدة في يوليو.

وفي حين ارتفع سعر الورقة النقدية بعد أنباء توصلت الشركة إلى اتفاق مع الدائنين، لا تزال الورقة النقدية تشير إلى 36 سنتًا على الدولار، وفقًا لبيانات جمعتها بلومبرج. وهذا مستوى محزن للغاية يظهر توقعات منخفضة للمستثمرين بشأن الاسترداد الكامل للديون.

هونج كونج

عانت السندات الدولارية الدائمة الصادرة عن العديد من مطوري المدينة من أسوأ عمليات بيع لها منذ سنوات في أغسطس، وسط مخاوف بشأن ارتفاع تكاليف التمويل والتأثير غير المباشر لمشاكل القطاع العقاري في الصين. وقادت الانخفاضات شركة  نيوورلد ديفلوبمنت – إحدى شركات التطوير الأكثر مديونية في هونج كونج. لقد كان أداء الديون أقل من أقرانها في الصناعة هذا العام.

ويكمن وراء قلق المستثمرين تراجع سوق العقارات المحلية الذي أدى إلى انخفاض أسعار المنازل في المدينة إلى أدنى مستوياتها منذ سبع سنوات تقريبًا. كما ضعفت الإيرادات من مباني المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة بعد ثلاث سنوات من القيود الصارمة التي فرضها فيروس كورونا والتشديد النقدي التاريخي من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وكان الطلب منخفضًا إلى الحد الذي اضطر شركات التطوير العقاري في هونج كونج إلى خفض أسعار المساكن بشكل كبير، وهو التكتيك الذي لم يطبقوه لسنوات، في حين كانت البنوك تكافح من أجل جذب المشترين للمساكن المحجوزة بخصومات كبيرة بنفس القدر.

وقالت زيرلينا  تسنغ، كبير محللي الائتمان  لدى كريدسايتس: "نحن حذرون بشأن المطورين في هونج كونج الذين لديهم تعرض كبير للعقارات السكنية والتجارية في المدن ذات المستوى الأدنى في البر الرئيسي للصين، بالإضافة إلى أولئك الذين لديهم محافظ مكتبية كبيرة خارج المناطق الرئيسية بسبب ارتفاع معدل الشواغر واستمرار المراجعات السلبية للإيجارات." 

أستراليا

إنه شكل مختلف قليلًا من الضغوط العقارية في داون أندر، حيث أثارت دورة التشديد العدوانية التي اتبعها بنك الاحتياطي الأسترالي المخاوف بشأن قدرة الأسر على تحمل أسعار الفائدة الأعلى.

وأشار صندوق النقد الدولي إلى أن البلاد من المحتمل أن تشعر بتأثير ارتفاع تكاليف الاقتراض، في وقت من المقرر أن يتم فيه ترحيل جزء كبير من قروض المنازل المثبتة بأسعار فائدة منخفضة قياسية خلال الوباء إلى أسعار فائدة أعلى معومة. في أستراليا، أكثر من 50% من القروض العقارية ذات معدلات فائدة متغيرة، وفقًا لصندوق النقد الدولي.

حذر بنك الاحتياطي الأسترالي في أكتوبر من أن عددًا صغيرًا ولكن متزايدًا من الأسر كان في المراحل الأولى من الضغوط المالية. ومن المتوقع أن يواجه حوالي 14% من المقترضين بسعر فائدة ثابت زيادة في أقساط الرهن العقاري بأكثر من 60% بمجرد انتهاء آجال استحقاقها.

تظهر البيانات الصادرة عن هيئة التنظيم الاحترازية الأسترالية بشأن تعرض البنوك للعقارات السكنية أن القروض الجديدة المتعثرة ارتفعت إلى أعلى مستوى لها منذ ثلاث سنوات على الرغم من أنها لا تزال منخفضة نسبيًا.