العقار بعد اجتماعي وثقافة مصرية والفقاعة لن تحدث لهذه الأسباب
تظل الحاجة إلى تملك العقارات جزء من الأستقرار الإجتماعى والترابط العائلى للمصريين، حيث تحتاج كل أسرة إلى إمتلاك وحدة عند الزواج اكثر من إعتمادها على الإيجار، وكذلك عند القدرة، يتطلع المصريين إلى إمتلاك وحدات أخرى فى المناطق الساحلية، وهو بعد إجتماعى وثقافة مصرية
ومع انتشار اقاويل حول احتمالية حدوث فقاعة عقارية فى السوق المصرية،سنتناول فى المقال التالي بالدراسات والادلة انتفاء حدوث احتمالية الفقاعة نظرًا لطبيعة السوق والطلب الحقيقي ففى البداية سنجيب على عدة استفسارات وهي
1. من ماذا تتكون تكلفة العقارات؟
تتكون من:
• تكلفة الأرض
• تكلفة الإنشائية
• تكلفة الإدارية
• التسويق
و تتزايد تكلفة الارض سنويا بسبب التضخم، وعليه، متوقع ازدياد أسعارها في الفترات القادمة مما سينعكس على التكلفة الإنشائية.
فائدة التمويل تمثل نسبة ضئيلة من التكلفة العقارية ولذلك تأثيرها لا يذكر.
2. ما هو افضل إستثمار هل العقار أم الذهب أم السلع الأخرى ؟
يزداد العقار بـ:
• ارتفاع سعر الدولار
• أو إزدياد التضخم
• أو مع مرور الوقت
عكس السلع الاستهلاكية حيث تزيد العقارات بازدياد الإشغال مع مرور الوقت ومع تطور المناطق العمرانية.
وأثبتت التجربة في العشرين سنة السابقة، أن العقار هو افضل استثمار خاصة ان العميل يقوم بشراء وحدة سعرها ثابت وسداد ثمنها على مدار ٨ سنوات او اكثر عكس اي استثمار آخر سواء في الذهب او غيره حيث يتم سداد كامل قيمة الاستثمار دفعة كاملة.
بالتالى، على مدار السنوات السابقة كان الإستثمار فى العقار في مصر هو اكثر إستثمار أمنًا ومضمون.
و الجدير بالذكر، أن طلب العقارات فى مصر مبني أغلبيته على طلب حقيقي وليس طلب وهمي مثل ما حدث في بعض الأسواق الأخرى، حيث كان يمثل الطلب الوهمي 80% من قيمة العقارات.
3. كيف تتم عملية التطوير؟
• أولا: يتم تعاقد على الارض
• ثم: يقوم المطور بعملية البيع والبناء على مدة تنفيذ، كل مرحلة تكون من 4-5 سنوات وتكون مدة التحصيل على 8 سنوات.
• وعليه، يكون التمويل هو الجزء المتبقي من التكلفة في السنة 5 أو السنة 8، وذلك دليل أن تأثير فايدة التمويل ضئيلة على سعر العقار.
• كما أن المطورين العقارين لا يعتمدوا على تمويلات البنوك، لذلك تمثل تمويلات البنوك نسبة قليلة من إيرادات العقارات.
• يمول المطور عادة من أرباحه، لأن معظم شركات العقارات تمول من رأس مالها أو من أرباحها المتراكمة عن السنوات السابقة، حيث أن توزيعات الأرباح نتيجة توسع الشركات العقارية تعد ضيلةً جدًا بالنسبة معدل أرباحها.
وهنا يطرح سؤال:
➢ هل العميل في شرائه تلك الوحدات متعرض للخطورة نتيجة نقص التمويل للمطور أو زيادة الأسعار عليه؟
لا، وقد أثبته ذلك السنوات السابقة، لإن العميل محمى بدرجة كبيرة، اولًا لثبات سعر الوحدة وبالتالى تقع مخاطر زيادة الأسعار على المطور وليس العميل.
والمطور بدوره يحمى نفسه عن طريق إحتفاظه بـ 20% من مساحة الأرض، وأيضا من خلال الوحدات المملوكة للمطورالغير مباعة، بحيث يحافظ على ربحيته رغم زيادة الأسعار في المبيعات التى تم بيعها.
4. ما هو تطور أسعار العقارات في ال20 سنة السابقة ؟
تتضاعف أسعار العقارات كل 10 سنوات 7 أضعاف بحد أدنى، وعليه، إذا تم مقارنته بأي إستثمارسنجد أن الإستثمار العقاري هو أفضل الإستثمارات.
5. هل يؤثر إنخفاض سعر الفايدة فى إنخفاض سعر العقار؟
• يقوم المطور بتمويل العميل فى الفترة ما بعد الإنتهاء من الإنشاءات لفترة مدة السداد.
• وتكون عادة هذة الفترة فى حدود 3 سنوات، ويتم تمويلها من أرباح المطور.
• وبالتالى، تأثير سعر الفايدة تأثير محدود، لأن التطوير لا يعتمد على تمويل البنوك.
• يقوم المطور بالإنتهاء من الأعمال على 5 سنوات، والـ3 سنوات المتبقية تكون ممولة جزء من البنوك وجزء أيضا من أرباحه.
• وبما أن التطوير يعتمد أساسًا على التمويل الداخلي وليس فقط على قروض البنوك، لذلك لا يتعدى تأثير سعر الفايدة على سعر العقار عن 5%
• ومع إرتفاع أسعار الأراضى وندرتها، وأستمرار التضخم، وإزدياد الطلب، ستزيد أسعار العقارات فى السنوات القادمة.هل هناك فقاعة عقارية فى مصر وما هى التوقعات لأسعار العقارات فى الفترة القادمة؟
• تحدث الفقاعة العقارية عندما يكون هناك طلب وهمى/ غير حقيقى على العقارات لأسباب مختلفة
• وبالتالى يخلق زيادة فى الأسعار مما يؤدى إلى حدوث إنهيار فى أسعار العقارات نتيجة لتراجع الطلب الوهمي.
فى مصر:
• يوجد طلب حقيقى وتكلفة حقيقية ولا توجد أرباح غير عادية.
• وعليه، هو قطاع ناضج / راسخ.
• لذلك يختلف ما يحدث فى مصر عن ما حدث فى أمريكا ودبي.
• وينعكس ذلك من خلال عدد الوحدات المباعة فى السنوات السابقة وعلاقتها بالطلب فى السنوات القادمة.
• وإذا نظرنا للسنوات السابقة، سنجد أن زيادة عدد الوحدات ليست مبالغة ولكن متماشية مع زيادة عدد السكان وزيادة عدد الزيجات طبقا لتقارير التعداد السكانى.
• يبلغ عدد الوحدات المباعة سنويًا 60 الف وحدة، بالنسبة لمصروالتى يبلغ سكانها 100 مليون نسمة، هذه الوحدات تشمل:
o كل من الوحدات السكنية الرئيسية، مثل الشقق والمنازل.
o بالإضافة إلى وحدات السكن الثاني، مثل الوحدات المخصصة للمصايف.➢ ما هو المتوقع للعقارات فى السنوات القادمة (للرد على سؤال الفقاعة العقارية)؟
• الطلب في تزايد بسبب النمو السكاني والزيادة في عدد الزيجات.
• أراضى الساحل الغير مطورة قليلة، وبالتالى قد ينتهى حلم إمتلاك وحدة قريبة من البحر فى خلال ال 10 سنوات القادمة.
• إزدياد السياحة والفنادق فى الساحل الشمالى وتحويلها إلى منطقة سياحية.
• إزدياد عدد أشهر إرتياد منطقة الساحل مما سمح بمضاعفة قيمة العقارات فى السنوات القادمة.
• يعتبر الساحل الشمالى أهم وأكبر ملاذ للمصريين فى فترة الأجازات فى الصيف وذلك بسبب الجو/الطقس الجيد ووجود أفضل الشواطئ.
• إزدياد الطلب من الأشقاء العرب والأجانب على منطقة الساحل الشمالي، مما خلق طلب جديدعلى الساحل.
* أراضى التجمع وأكتوبر:
• هناك قلة فى ألأراضى المعروضة، وبالتالى، سيكون هناك طلب أكتر من العرض، لأن لاتزال هناك هجرة من مناطق القاهرة القديمة إلى المناطق الجديدة لتحسين مستوى المعيشة، بالإضافة إلى زيادة عدد الزيجات وزيادة عدد السكان.
• زيادة إهتمام العرب بالمناطق الجديدة مما خلق قوة شرائية وإيجابية لهذة المناطق، مما سينعكس على إزدياد أسعار هذة الوحدات.
• إزدياد أعداد الوافدين من البلاد المجاورة، مما يزيد من أسعار الإيجارات ومن إحتياج شراء وحدات للأجانب.
• القوانين الجديدة الخاصة بالحصول على الجنسية المصرية من خلال شراء عقار، ستزيد من الطلب على العقارات. وعليه، لا يزال المعروض أقل من الطلب فى السنوات القادمة، مما يضمن ارتفاع الأسعار.
• سيظل العقار الملاذ الأمن لحفظ مدخرات المصريين من التضخم، وهو من أسهل الطرق عن الدهب وتخزينه أو الدولار.
• لذلك سيكون العقار هو الملاذ الأمن سواء على المدى القصير أو الطويل.