العقارات التجارية في أوروبا على المحك وسط زيادة تكلفة الاقتراض

تتصاعد المخاوف بشأن سلامة سوق العقارات التجارية في أوروبا، حيث يتساءل بعض المستثمرين عما إذا كان هو القطاع المرشح للدخول في أزمة في أعقاب الأزمة المصرفية الشهر الماضي.

أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى زيادة تكلفة الاقتراض وتراجع تقييمات  العقارات التي أزدهرت  في السنوات الأخيرة بدعم من عوائد السندات المنخفضة.

في غضون ذلك، أدى انهيار بنك سيلكون فالي في الولايات المتحدة في (مارس)، والإنقاذ الطارئ لبنك كريدي سويس في وقت لاحق إلى تصاعد مخاوف من حدوث ما يسمى بـ “حلقة الموت”، حيث يمكن أن يؤدي سحب الإيداعات بشكل جماعي من البنوك  إلى حدوث تراجع في قطاع العقارات.

حذر البنك المركزي الأوروبي في وقت سابق من هذا الشهر من “علامات واضحة على الضعف” في قطاع العقارات، مشيرًا إلى “تراجع سيولة السوق وتصحيح الأسعار” كأسباب لعدم اليقين، ودعا إلى فرض قيود جديدة على أموال العقارات التجارية للحد من مخاطر أزمة السيولة.

بالفعل في فبراير، سجلت الصناديق الأوروبية المستثمرة مباشرة في العقارات تدفقات خارجة بقيمة 172 مليون جنيه إسترليني (215.4 مليون دولار)، وفقًا لبيانات مورننجستار دايركت – في تناقض حاد مع التدفقات الوافدة التي بلغت 300 مليون جنيه إسترليني تقريبًا في يناير.

يرى المحللون لدى بنك سيتي أن أسهم العقارات الأوروبية ستنخفض بنسبة 20٪ -40٪ بين 2023 و2024 عندما يظهر  تأثير الفائدة المرتفعة.

  وفي أسوأ السيناريوهات، قد ينخفض ​​قطاع العقارات التجارية عالية المخاطر بنسبة 50٪ بحلول العام المقبل.

التحول إلى العمل في أماكن بعيدة

ظهر قطاع المكاتب – وهو مكون رئيسي في سوق العقارات التجارية – كمحور لمخاوف الانكماش المحتمل نظرًا للتحولات الأوسع نحو أنماط العمل البعيدة أو الهجينة في أعقاب جائحة كوفيد.

وقال بن إيمونز، كبير استراتيجيي المحافظ في الولايات المتحدة ومقرها مدير الاستثمار نيو إيدج ويلث  لبرنامج سكواك بوكس أوروبا:“يشعر الناس بالقلق من أن العودة إلى المكتب لم تتحقق حقًا، مما قاد إلى  وجود عدد كبير جدًا من الوظائف الشاغرة، ومع ذلك هناك الكثير من الإقراض في هذا المجال أيضًا،” 

يحاول الناس فهم أي البنوك أقرضت وأين وإلى أي قطاع وما هي المخاطرة النهائية.

وقد أدى ذلك إلى تعميق المخاوف بشأن البنوك التي قد تتعرض لمثل هذه المخاطر، وما إذا كانت موجة المبيعات الجبرية يمكن أن تؤدي إلى دوامة هبوط.

وفقًا لجولدمان ساكس، تمثل العقارات التجارية حوالي 25 ٪ من دفاتر قروض البنوك الأمريكية – وهو رقم يرتفع إلى ما يصل إلى 65 ٪ بين البنوك الأصغر، وهو محور الضغوطات الأخيرة. ويقارن ذلك بحوالي 9٪ بين البنوك الأوروبية.

وأضاف إيمونز: “أعتقد أن الناس يحاولون فهم أي البنوك أقرضت وأين وإلى أي قطاع وما هو الخطر النهائي هنا”.

وسط حالة عدم اليقين هذه، وما وصفته بالتقييمات الممتدة، زادت كابيتال إيكونوميكس الشهر الماضي من توقعاتها لتصحيح قطاع العقارات في منطقة اليورو من الذروة إلى الحضيض من 12٪ إلى 20٪، مع توقع أداء المكاتب في أسوأ حالاتها.

المخاطر في أوروبا أقل حدة منها في الولايات المتحدة

ومع ذلك، ليس الجميع مقتنعًا بحدوث انكماش وشيك.

قال بيري فينولاس سيرا، الرئيس التنفيذي لشركة العقارات الإسبانية Inmobiliaria Colonial ورئيس الاتحاد الأوروبي للعقارات العامة (EPRA)، إن الوضع في أوروبا يبدو قويًا خلافا للمؤشرات.

وقال إنه من بين العوامل المختلفة المؤثرة، كان اتجاه العودة إلى المكتب أقوى في أوروبا منه في الولايات المتحدة، بينما كانت معدلات “الاستيعاب” – أو الإشغال – أعلى في القارة.

وقال فينولاس لقناة سي إن بي سي عبر زووم: “المثير للدهشة هو أن البيانات تظهر أنها أفضل من أي وقت مضى”. “هناك شيء مختلف تمامًا يحدث في الولايات المتحدة مقابل أوروبا.”

سجلت الصناديق الأوروبية المستثمرة مباشرة في العقارات تدفقات خارجية بقيمة 172 مليون جنيه إسترليني مقارنة بالتدفقات الداخلة بما يقرب من 300 مليون جنيه إسترليني التي شوهدت في يناير، وفقًا لبيانات من مورننجستار دايركت..

اعتبارًا من أواخر عام 2022، بلغت معدلات الوظائف الشاغرة في المكاتب الأوروبية حوالي 7٪، أي أقل بكثير من 19٪ في الولايات المتحدة، وفقًا للمستشار العقاري جي إل إل. ضمن محفظة Inmobiliaria Colonial، قال فينولاس إن معدلات الشغور الحالية أقل من ذلك، حيث بلغت 0.2٪ في باريس و5٪ في مدريد.

وقال فينولاس “لم أر ذلك من قبل في حياتي. البيانات الخاصة بمعدلات الإشغال هي على أعلى مستوى.”

وعكس جي بي مورجان هذا الرأي في أواخر الشهر الماضي، قائلًا في مذكرة بحثية إن المخاوف من انتشار الانكماش الاقتصادي في الولايات المتحدة إلى أوروبا مبالغ فيها.

وقال محللون في البنك “بشكل أساسي، نعتقد أن أي عدوى من البنوك الأمريكية أو العقارات التجارية في الولايات المتحدة إلى نظرائهم الأوروبيين ليس له ما يبرره، بالنظر إلى ديناميكيات القطاع المختلفة”.

الشكوك والفرص في المستقبل

ومع ذلك، حذر محللون من عدم اليقين في هذا القطاع.

قال ماثيو بوينتون، كبير الاقتصاديين العقاريين في كابيتال إيكونوميكس، إن ما يثير القلق بشكل خاص هو تركيز التمويل من المقرضين غير المصرفيين – أو ما يسمى ببنوك الظل – التي عالجت الركود في أعقاب تشديد التنظيم على البنوك التقليدية.

قبل الأزمة المالية العالمية، كانت البنوك الأوروبية التقليدية تقدم قروضًا بنسبة 80٪ من قيمة المبنى. اليوم، نادرًا ما تتخطى نسبة 60٪.

في غضون ذلك، ستتطلب معايير كفاءة الطاقة القادمة من الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة استثمارات كبيرة، لا سيما في المباني القديمة، ويمكن أن تشهد بعض مالكي العقارات يتعرضون لمزيد من الضغط خلال السنوات القادمة.