القفل الفعلي للفائدة في الولايات المتحدة يلقي بظلاله على قطاع الإسكان خلال 2024

أصيب القطاع العقاري في الولايات المتحدة بتجمد النشاط عام 2023  بسبب انخفاض أسعار الفائدة خلال حقبة الوباء مما منع أصحاب المنازل الحاليين من بيع منازلهم وشراء أخرى بأسعار الفائدة الأعلى السائدة في الوقت الراهن، بحسب تقرير لموقع يو.إس.توداي.

وتم فرض ضغوط هبوطية على كل شيء من مستويات المخزون إلى مبيعات المساكن، بحسب تقرير لموقع يو.إس.توداي

انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري  في حقبة الوباء إلى أقل من 5٪. 

 وأمتنعت نسبة 85٪ من حاملي الرهن العقاري الحاليين من أصحاب المنازل الحاليين عن بيع منازلهم وشراء أخرى بأسعار فائدة مرتفعة، والتي بلغت ذروتها عند 7.79٪ في الأسبوع المنتهي في 26 أكتوبر، وفقًا لفريدي ماك.

 دلائل على تحسن ظروف السوق

انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل مطرد خلال الأسابيع السبعة الماضية، حيث بلغ متوسطها 6.61% للرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا، في الأسبوع المنتهي في 28 ديسمبر.

قدمت معدلات الرهن العقاري المنخفضة دفعة لمبيعات المنازل القائمة التي نمت في نوفمبر، بزيادة 0.8٪ عن أكتوبر وكسر سلسلة من خمسة انخفاضات شهرية متتالية، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

على أساس سنوي، انخفضت المبيعات بنسبة 7.3٪ (انخفاضًا من 4.12 مليونًا في نوفمبر 2022).

يقول لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: "يمكن توقع تحول ملحوظ مع انخفاض معدلات الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة".

استمرار النقص في المساكن

الشيء الوحيد الذي لا يتوقع معظم الخبراء رؤيته هو نهاية النقص في المنازل المعروضة للبيع.

"على الرغم من ذلك، سيكون لدى الأسر المزيد من الخيارات في عام 2024 بدءًا من الزيادة الطفيفة في بناء منازل الأسرة الواحدة، واستكمال العدد الكبير من الوحدات متعددة الأسر التي هي قيد الإنشاء حاليًا، والتي من المقرر أن يتم تأجير الغالبية العظمى منها "المنازل"، كما تقول دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في موقع ريالتو دوت كوم. 

سيؤدي المخزون الإضافي من منازل وشقق البناء الجديدة إلى الحد من الارتفاع في أسعار المنازل والإيجارات حتى مع النقص طويل الأمد الذي يمنع الأسعار من الانزلاق كثيرًا.

ومع ذلك، نظرًا لأن الارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري أدى إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف إلى مستويات قياسية، استجابت شركات البناء بتباطؤ الإنتاج، كما يقول أوديتا كوشي، نائب كبير الاقتصاديين في شركة فيرست أمريكان.

وأضاف: "يمكن لشركات البناء الآن التخلص من تراكم المنازل قيد الإنشاء بالفعل. ومع ذلك، حتى مع وصول هذه المنازل إلى السوق في نهاية المطاف، فمن المرجح أن يظل سوق الإسكان يعاني من نقص المعروض من الناحية الهيكلية.

نمو أسعار المنازل سوف تختلف من سوق إلى أخرى

على هذه الخلفية، من المتوقع أن تشهد المبيعات على مستوى البلاد ارتفاعًا متواضعًا فقط في عام 2024 مقارنة بأدنى مستوى طويل الأجل لعام 2023. سيختلف النشاط العقاري بشكل كبير من سوق إلى أخرى، ومن المتوقع أن تشهد بعض المناطق ذات النمو الأعلى زيادات بأرقام مضاعفة، وفقًا لهيل.

من المتوقع أن يكون نشاط المبيعات والأسعار مجتمعة هو الأعلى في مجموعتين رئيسيتين من الأسواق. الأول هو الأسواق ذات الأسعار المعقولة في الغرب الأوسط والشمال الشرقي مثل توليدو وأوهايو وروتشستر ونيويورك، كما يقول هيل.

 المجموعة الثانية تقع في جنوب كاليفورنيا حيث يمكن أن يساعد انخفاض معدلات الرهن العقاري المنطقة على التعافي من عام 2023 البطيء بشكل خاص.

بلغ متوسط سعر المنزل الحالي لجميع أنواع المساكن في نوفمبر 387.600 دولار، بزيادة قدرها 4٪ عن نوفمبر 2022 (372.700 دولار). سجلت جميع المناطق الأمريكية الأربع زيادات في الأسعار.

يقول يون: "أسعار المنازل تستمر في الارتفاع". "فقط الارتفاع الكبير في العرض سيخفف من ارتفاع الأسعار."

معدلات الرهن العقاري والقدرة على تحمل التكاليف

يتوقع معظم الخبراء أن متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا سيتراوح بين 6.1% إلى 7% في الربع الأول، ثم ينخفض على مدار العام.

يقول داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين لدى ريدفين: "من المرجح أن تظل معدلات الرهن العقاري أعلى بكثير من أدنى مستوياتها القياسية في عصر الوباء لأن الأسواق المالية تعتقد بشكل متزايد أن البلاد ستتجنب الركود في عام 2024". 

وأضاف: "ستنخفض معدلات الرهن العقاري إلى حوالي 6.6% بحلول نهاية عام 2024. وسيوفر الانخفاض التدريجي في المعدلات إلى جانب الانخفاض الطفيف في الأسعار لمشتري المنازل بعض الراحة التي هم في أمس الحاجة إليها".

ستجعل تقلبات عام الانتخابات أسعار الفائدة على الرهن العقاري متقلبة، لذا فإن نطاق تقديرات سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا سيكون في نطاق متوسط 6٪، وفقًا لجيف تايلور، المؤسس والمدير الإداري لشركة مفيزيز ديجتال ريسك.

بمعدلات 7.125% وأسعار المنازل المتوسطة الحالية، يتطلب الأمر 111 ألف دولار و107 آلاف دولار من دخل الأسرة لشراء المنازل المبنية حديثًا والمنازل القائمة، على التوالي، مع انخفاض بنسبة 5%، كما يقول تايلور.

  إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري بنسبة 1٪ إلى 6.125٪ وارتفعت أسعار المنازل بنسبة متواضعة بنسبة 4٪ كما توقعت إدارة الإسكان الفيدرالية في عام 2024، فسوف يستغرق الأمر 105000 دولار و99000 دولار لشراء المنازل المبنية حديثًا والقائمة، على التوالي، مع انخفاض بنسبة 5٪.

بناء منزل جديد

مع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري والعجز المستمر في الإسكان، يتوقع روبرت ديتز، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية لبناة المنازل، تحقيق مكاسب في بناء المساكن لأسرة واحدة في عام 2024. وسيكون هذا هو العام الأول من الزيادة بعد الانخفاضات في عامي 2022 و2023.

يقول ديتز: "نظرًا لانخفاض المخزون الحالي، زاد البناء الجديد إلى ما يقرب من ثلث إجمالي مخزون الأسرة الواحدة في الأشهر الأخيرة عندما كان تاريخيًا يتراوح بين 10٪ إلى 15٪ فقط".

سيشهد البناء متعدد الأسر انخفاضًا كبيرًا. شروط التمويل متشددة للغاية وهناك ما يقرب من مليون شقة قيد الإنشاء، وهو أعلى إجمالي منذ عام 1973.

سيكون مستوى نشاط إعادة التصميم ثابتًا تقريبًا في عام 2024 مقارنة بعام 2023. إن مخزون المساكن يتقادم ويتطلب إعادة الاستثمار (يبلغ عمر المنزل النموذجي في الولايات المتحدة حوالي 40 عامًا).