جمعية MBA تحذر من ارتفاع ديون العقارات التجارية الأمريكية إلى117مليار دولار والأوروبية51ملياريورو

حذرت جمعية MBA خبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية  أن العديد من ملاك العقارات التجارية في الولايات المتحدة يواجهون ديونا تقدر بأكثر من 117 مليار دولار من أجل السداد أو إعادة التمويل بأسعار الفائدة الحالية لدرحة أن القروض المتعثرة يمكن أن تسبب خسائر بالمليارات للمستثمرين وتؤدي إلى إفلاس بعض شركات التطوير العقاري بينما يعاني 20% أو حوالي واحد من كل خمسة قروض تدعم العقارات التجارية في كبرى دول الاتحاد الأوروبي من فجوة تمويل ديون بقيمة 51 مليار يورو (55.95 مليار دولار) يحل موعد استحقاقها من الآن وحتى العام 2025.

قطاع العقارات التجارية الأمريكية يستحق ديون بمليارات الدولارات هذا العام

وذكرت صحيفة فاينانشيال تايمز البريطانية أن قطاع العقارات التجارية الأمريكية الذي يتكون من وحدات سكنية ومكاتب وصناعية ومراكز تجارة التجزئة سيستحق ديون بمليارات الدولارات هذا العام على مئات من المباني المكتبية الكبرى في الولايات المتحدة، والتي من المرجح أن يجد أصحابها صعوبة في إعادة تمويلها بأسعار الفائدة الحالية المرتفعة نسبيا وفقا لتقرير جمعية MBA.

وترى جمعية MBAخبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية أن العديد من ملاك العقارات التجارية في الولايات المتحدة  أن المعضلة الرئيسية تكمن في تضاعف أسعار الرهن العقاري التجاري وانخفاض أداء العديد من المباني أو تراجع الطلب عليها مما يزيد من تحديات سداد ديونها أو إعادة امويلها بسبب ارتفاع أسعار الفائدة بعد أن اتجهت كبرى البنوك المركزية العالمية مثل مجلس الاحتياطي الفيدرالي والبنك الأوروبي المركزي وبنك اوف إنجلاند البريطاني في تطبيق سياسة نقدية متشددة ورفع أسعار الفائدة منذ عام 2022 وحتى نهاية العام الماضي.

الخسائر المتوقعة في العقارات التجارية أصغر بكثير مما كانت عليه خلال أزمة الرهن العقاري الأمريكية

وأوضحت جمعية MBA خبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية أن الخسائر المتوقعة في العقارات التجارية بهذه المرحلة هي على نطاق أصغر بكثير مما كانت عليه خلال أزمة الرهن العقاري الأمريكية في العام 2008 والتي تسببت في أزمة مالية عالمية  لكن القروض المتعثرة ولكنها قد تتسبب في خسائر بالمليارات للمستثمرين، وتقضي على بعض شركات التطوير العقاري،  مثل تفكك شركة Cigna العقارية النمساوية  وتؤدي إلى عمليات بيع قسرية في سوق العقارات التجارية المتعثرة بالفعل. 

وكان مدير الإعسار في شركة Cigna عرض في ديسمبرالماضي ملكية الشركة لنصف مبنى كرايسلر في نيويورك للبيع من أجل جمع الأموال اللازمة بشكل عاجل لسداد ديونها التى تفاقمت بسبب ارتفاع تكاليف التمويل مرة أخرى في الوقت الذي ينتظر فيه المستثمرون أن يبدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأمريكي)  في خفض أسعار الفائدة مرة أخرى هذا العام من أجل انتعاش العقارات التجارية بحسب جمعية MBA خبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية.

البنوك الأمريكية تحتفظ بحوالي 67 % من قروض العقارات التجارية المستحقة سدادها العام الجديد

وأكدت جمعية MBAخبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية أن البنوك الأمريكية تحتفظ بما يقرب من 67 % من قروض العقارات التجارية المستحقة سدادها خلال الشهور  القليلة الأولي من العام الجديد كما أن حالات التأخر في سداد تلك القروض والتي تميل إلى أن تكون مدعومة بمباني ذات جودة أعلى أو ذات استدانة أقل، آخذة في الارتفاع مما يؤدي إلى تفاقم الخسائر على تلك القروض بينما تراجعت المعاملات في قطاع العقارات التجارية في منطقة اليورو بنسبة 47% مقارنة بالفترة المقابلة في العام الماضي وهبطت القيمة السوقية لشركات العقارات المدرجة في منطقة اليورو من 110 % من القيمة الدفترية لأصولها إلى أقل من 70%، خلال العامين الماضيين.
. 
وجدت مجموعة من الاقتصاديين الأميركيين في نهاية عام 2023 أن 40% من قروض العقارات التجارية المكتبية في الميزانيات العمومية للبنوك تحت الخطر، مما قد يسبب مشكلة لعشرات البنوك الإقليمية التي تحتفظ بها ولذلك فإن  ليو هوانج، رئيس قسم العقارات التجارية في شركة Ellington Management يطالب الناس بأن يدركوا أن البنوك الإقليمية لا تزال معرضة إلى حد كبير للمتاعب المالية في العقارات التجارية كما جاء في تقرير جمعية خبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية MBA الصادر في مستهل العام الجديد.

أعباء ديون العقارات التجارية تهدد النظام المالي الأوسع في أوروبا

ويتفاقم أيضا أعباء ديون العقارات التجارية مما يهدد النظام المالي الأوسع في أوروبا وخصوصا في المدن الكبرى مثل لندن وباريس وبرلين والتي يحل موعد استحقاقها من الآن وحتى العام 2025 من المرجح أن تواجه تحديات إعادة التمويل نظرا لارتفاع أسعار الفائدة مما يزيد من احتمالات تكبد المستثمرين خسائر بمليارات الدولارات حيث أن قطاع العقارات التجارية يمثل 10% من القروض المصرفية في منطقة اليورو.

ووجد خبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية في جمعية MBA أن الشركات العقارية في منطقة اليورو تتعاني من وطأة تهديدات واسعة، متأثرة بتفاقم أعباء الديون التجارية، وبما يُهددها بخسائر متزايدة، لا سيما مع بلوغ تلك الديون مستويات قياسية أعلى مما كانت عليه قبل الأزمة المالية في العام 2008 مع ارتفاع  كلفة تمويل شراء الأصول العقارية التجارية بأكثر من  2.6 مقارنة بمستويات ما قبل دورة رفع الفائدة في عام 2022 بينما يبلغ متوسط ديون كبرى الشركات العقارية أكثر من 10 أضعاف أرباحها علاوة على تراجع بالمعاملات في قطاع العقارات التجارية بنسبة 47% خلال النصف الأول من العام الماضي.

لتفاقم أزمة العقارات التجارية عواقب وخيمة على شركات التطوير العقاري

وتتوقع كريستين لاجارد رئيسة البنك المركزي الأوروبي أن يكون لتفاقم أزمة العقارات التجارية عواقب وخيمة على شركات التطوير العقاري ولا سيما مع تكاليف التمويل العالية بصورة حادة وعلى ما تشهده قيم العقارات التجارية من تراجعات وضعف المدخولات الإيجارية منذ التداعيات المتتالية من ارتدادات جائحة كورونا وظروف العمل عن بعد التي رافقتها وأثر السياسة النقدية المتشددة التي تتبعها البنوك المركزية لكبح جماح التضخم، على كلفة الاقتراض، وبما يشكل مخاطر متزامنة على الشركات العقارية وكذلك على البنوك ليرتفع متوسط قيمة عبء الديون لدى الشركات العقارية الكبرى في منطقة اليورو إلى أكثر من عشرة أضعاف أرباح تلك الشركات، وهي مستويات يمكن مقارنتها بمستويات ما قبل الأزمة المالية العالمية في 2008  أو تتفوق عليها.

مخاوف الشركات العقارية من التكلفة المتزايدة لخدمة الديون والصعوبات في إعادة التمويل

وتعد التكلفة المتزايدة لخدمة الديون والصعوبات في إعادة التمويل بسبب تشديد شروط الائتمان وانخفاض قيمة العقارات من المخاوف الكبيرة للشركات العقارية التي تواجه ضغوطًا شديدة بسبب تصاعد الديون ومواعيد السداد التي تلوح في الأفق، مع وجود ما يقدر بنحو 165 مليار دولار من السندات المستحقة حتى العام 2026 عبر قطاع العقارات في أوروبا وتعد دول أوروبية مثل اليونان وفنلندا واليونان ودول البلطيق أكثر تأثرا من تلك الإشكالية، مع وجود أكثر من 90% من القروض المقدمة للشركات العقارية وبمعدلات متغيرة أو أنها مستحقة خلال العامين المقبلين، مقابل 30% فقط في هولندا و40% في ألمانيا على سبيل المثال.

ويلقي خبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية MBA الكثير من اللوم على وباء فيروس كورونا وما صاحبه من تغيير في أنماط العمل، أو العمل من المنزل أو صالة الألعاب الرياضية أو المقهى، فقد صارت تلك الأوجه من العمل الآن خيارًا مفضلًا للكثيرين الذين أعادوا تقييم التوازن بين العمل والحياة الشخصية وكذلك مع تعرض البنية التحتية للسفر لضغوط في لندن بشكل خاص، فإن تجنب التكلفة والوقت الذي تتطلبه رحلة طويلة يعد عرضًا مغريًا بالنسبة لعديد من الموظفين.

الشركات العقارية في أوروبا قفزت بين عامي 2021 و2022  بسبب الفوائض المالية التي تشكلت لدى المستهلكين خلال فترة جائحة كورونا

شهد القطاع العقاري في أوروبا بين عامي 2021 و2022   قفزة واسعة بسبب الفوائض المالية التي تشكلت لدى المستهلكين خلال فترة جائحة كورونا وعندما انخفضت عمليات البيع والشراء، عندما انتهت الجائحة اتخذت تلك الفوائض طريقها لسوق العقارانت ولكن الأمور تبدلت مع بدء دوامة التضخم، وارتفاع معدلات الفائد، ممدا جعل القطاع العقاري لا يمر ببيئة صديقة مع معدلات التضخم المرتفعة في أغلب الدول الصناعية الكبرى وأسعار الفائدة الأعلى بصورة كبيرة عن ما كانت عليه قبل 2022، وجميعها عوامل أساسية في تحديد نشاط ومعدل نمو القطاع العقاري.

وتتأثر للشركات العقارية بأسعار الفائدة بسبب ضخامة عمليات الإقراض والاقتراض مما جعل أيضا أسعار السكن تنخفض بنسبة 8.5% في المتوسط في بعض البلدان الأوروبية مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وزيادة كلفة المعيشة ولذبك ليس من المتوقع حدوث طلب كبير على السوق العقاري خلال العام الجديد رغم لأتع قد يشهد تحسنًا بشرط انخفاض أسعار الفائدة، لتجرى عمليات الإقراض والاقتراض بسهولة وتنخفض معدلات التضخم لتتقلص الضغوطات على القطاع العقاري وتصبح المرحلة الراهنة مؤقتة إلا إذا حدث ركود اقتصادي كما يتوقع خبراء بنوك الرهن العقاري الأمريكية في جمعية MBA وبعض الاقتصاديين في القطاعات الأخرى.