الدكتور علي الشرباني رئيس مجلس إدارة «تبارك القابضة»: القطاع العقاري يمر حاليًّا بمرحلة «فلترة».. والأسعار ثابتة والانخفاض «مستحيل»

تُعتبَر مجموعة «تبارك القابضة» أول شركة تطوير عقاري تتخذ قرارًا بالتوسع في المملكة العربية السعودية، وذلك منذ عام 2014، وتمكنت من تنفيذ أول كومباوند في الرياض بالمملكة العربية السعودية، وهو مشروع «أعالي الرياض» الذي أدخل مكونات حديثة على سوق المملكة، واتسم بمستوى عالٍ من الجودة وتوافر حمامات السباحة والخدمات، مع مراعاة أعلى مستوى من الخصوصية والجودة بما يتناسب مع متطلبات العملاء.

وحاورت مجلة «أصول مصر» الدكتور علي الشرباني – رئيس مجلس إدارة مجموعة «تبارك القابضة»، ورئيس مجلس إدارة «تي بي كي TBK للتطوير العقاري»؛ الذراع التطويرية الأحدث لمجموعة «تبارك» – حول رؤيته للفرص بالسوق العقارية المصرية والتحديات الحالية ومقترحاته حول دفع القطاع والتصدير العقاري.

التحديات والشائعات

وأكد الدكتور علي الشرباني أن السوق العقارية المصرية تمر حاليًّا بمرحلة من «الفلترة» التي ستبرز المطورين الجادين من الدخلاء، وهي ظاهرة صحية تعكس قوة السوق العقارية ووعي العملاء.

وأضاف أن العقار ما زال يمثل الملاذ الآمن للاستثمار في مصر، نافيًا وجود ما يُسمَّى «فقاعة عقارية»؛ فهناك طلب مستمر ومتزايد، ولا يمكن حدوث انخفاض في أسعار العقارات بمصر.

وأشار إلى أن الحالة التي تمر بها السوق حاليًّا هي حالة ثبات في الأسعار تعقب كل فترة مرَّ بها القطاع بطفرات سعرية؛ فشهدنا على مدار العامين الأخيرين مع ارتفاع الدولار أمام الجنيه وزيادة معدلات التضخم تكالبًا من العملاء على شراء العقارات باعتبارها المخزن الآمن للقيمة، ومن ثم ارتفعت الأسعار بصورة كبيرة، أما الآن، مع استقرار الجنيه والأوضاع الاقتصادية، فقد حدث ثبات في الأسعار وعاد الطلب إلى المعدلات الطبيعية.

الكيانات الراسخة هي التي تمتلك الخبرات والملاءات المالية وفريق العمل القوي.. أما الشركات التي أساسها المالي مقدمات الحجز فستواجه أزمة

وأكد أن الطلب المتزايد في العامين الأخيرين ساهم أيضًا في دخول شركات غير مؤهلة إلى السوق، متابعًا: «ستفرز المرحلة الحالية الشركات الجادة الراسخة ذات الخبرات التطويرية والكفاءات الإدارية والملاءة المالية والأصول التي تُمكِّنها من الالتزام بتنفيذ مشروعاتها والتوسع، بينما الشركات التي دخلت إلى السوق وكان أساسها التمويلي هو مقدمات الحجز من العملاء فستواجه مشكلات حقيقية».

مدة السداد العادلة للوحدات لا تتجاوز 5 إلى 6 سنوات.. والتقسيط على 12 سنة يُحمِّل المطور المخاطرة والمشتري الفائدة المرتفعة

وشدد على أن مدة السداد العادلة للوحدات لا تتجاوز خمس أو ست سنوات، بينما البيع على مدد تتراوح بين 10 و12 سنة غير مناسب، ويُحمِّل المطور مخاطرة كبرى، كما يتحمل العميل فوائد مرتفعة.

التسعير

أسعار العقارات في مصر «عادلة».. والأرض تمثل نسبة 35% إلى 50% من إجمالي التكلفة.. والمصروفات الإدارية وعمولات المسوقين تصل إلى 15%

وقال الشرباني إن الأسعار الحالية بالسوق العقارية عادلة، لأنها تعكس التكلفة الحقيقية المُكوَّنة من عدة عناصر أساسية، تشمل ثمن الأرض والخامات والأيدي العاملة والفوائد، لافتًا إلى أن أسعار الأراضي لم تتراجع، بل واصلت الزيادة، وأن الأرض تمثل من 35% إلى 50% من التكلفة الإجمالية للوحدة، والدليل على ذلك أن حصص الدولة في أغلب مشروعات الشراكة تصل إلى ما بين 40% و50%، وذلك نظير مشاركتها بالأرض، كما أن المصروفات التسويقية والإدارية والعمولات تكون من 10% إلى 15%.

سعر متر الأرض في التجمع الخامس ارتفع 10 أضعاف مقارنة بـ 2010.. والتجمع السادس تضاعف في 3 سنوات فقط

وأوضح بمثال يبرز الزيادة الكبرى في أسعار الأراضي أن سعر المتر في مناطق التجمع الخامس تراوح عام 2010 بين 1500 و2000 جنيه، بينما لا يقل اليوم عن 20 ألف جنيه، أي ما يعادل عشرة أضعاف، كذلك إذا تحدثنا عن التجمع السادس، فقد كان سعر المتر منذ 3 سنوات بين 5000 و6000 جنيه، وبلغ الآن 11 ألف جنيه (السعر النقدي).

وأضاف: «كما تضاعفت أسعار الخامات بعد التعويم؛ إذ وصل الحديد إلى 38 و40 ألف جنيه للطن، وتجاوز الأسمنت حاجز 4 آلاف جنيه، أما العمالة فقد ارتفعت أجورها مع تطبيق قرارات رفع الحد الأدنى، وتكاليف المعدات لم تشهد انخفاضًا يُذكَر، فيما ارتفعت الأعباء المرتبطة بالمرافق وأعمال اللاندسكيب التي أصبحت عنصرًا أساسيًّا في المشروعات العقارية الحديثة».

وأشار إلى أن تكلفة التطوير لا تقتصر على الأرض والخامات، وإنما تشمل أيضًا الحملات التسويقية، والعمولات الخاصة بالوسطاء العقاريين (البروكرز)؛ إذ ارتفعت نسب العمولة من 2% إلى 4% و5% لدى الشركات الكبرى، بينما وصلت في بعض الحالات إلى 12% للشركات التي تواجه صعوبة في البيع.

ولمَّا كان العميل سابقًا يسدد أقساطًا على 5 سنوات، كان التمويل من العميل يصل إلى 70%، لكن العميل الآن قد يتسلَّم الوحدة بدفعات من 30% إلى 50%، فأصبح المطور ملزمًا بتدفقات نقدية تصل إلى 70%، وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات.

المطالب

يجب على الدولة التدخل لتثبيت أسعار الأراضي والطرح بالتقسيط على 5 سنوات دون فوائد

وأشار الدكتور علي الشرباني إلى أنه يجب على الدولة التدخل لتثبيت أسعار الأراضي، مؤكدًا أن المطورين لا يطالبون بخفض قيمة الأراضي، وإنما بتسهيلات عادلة تُمكِّنهم من مواجهة التحديات التمويلية، فمن المطلوب تثبيت أسعار الأراضي والتقسيط على فترة تصل إلى 5 سنوات دون فوائد؛ فالفائدة على الأقساط المحددة بـ 10% (مقطوعة) تُضاعِف سعر المتر مع أجَل السداد.

وأضاف أن أسعار الخامات مثل الحديد والأسمنت والخشب تبقى مرتبطة بالأسواق العالمية ولا يمكن التحكم فيها محليًّا، كما تحتاج السوق العقارية إلى وضع ضوابط واضحة تحدد نسب العمولة.

وأكد أن التسعير يتم بالجنيه المصري فقط وبما يتناسب مع تكلفة الأرض والخامات، وأن البنك المركزي لا يسمح بالتعاقد بالعملات الأجنبية إلا للشركات الأجنبية العاملة في مصر، وهو ما جعل هناك شائعات كثيرة عن توجُّه بعض من المصريين لشراء عقار في الخارج، سواء من الإمارات أو عُمان، بحثًا عن عائد بالدولار لإيجار الوحدات المشتراة، ولذلك قدمت الشركة حلولًا مثالية، سواء للعميل المصري أو الأجنبي عند شرائه وحدة بالدولار؛ فسيتم تثبيت سعر الوحدة عند شرائها بالقيمة الدولارية، سواء ارتفع الدولار أو لم يرتفع، مع إعطائه عائدًا 8% بالعملة الأجنبية على المُسدَّد من ثمن الوحدة، والأقساط تُسدَّد بالجنيه المصري طبقًا لقيمة الدولار وقت شراء الوحدة، سواء كان الشراء من وحدات الشركة في مصر أو السعودية.

تصدير العقار

وأوضح أن أغلب الطلب الخارجي يأتي من المصريين العاملين بالخارج الذين يرغبون في تملك عقارات ببلدهم الأم.

وأضاف أن مبيعات الشركة في الدول الخارجية وصلت إلى 35% من حجم المبيعات بمكاتب الشركة، وذلك بدول الخليج في الرياض وجدة والكويت وأبو ظبي، وقريبًا الدول الأوروبية.

وتابع: «نجد أن المتحدثين عن تصدير العقار يتحدثون على بيع وحدات سكنية بالخارج فقط، ولكن هناك اتجاهات أخرى يجب التركيز عليها وأخذها بعين الاعتبار، مثل المناطق اللوجستية في المناطق الحرة التي يوجد بها كثير من العملاء الأجانب لتخزين بضائعهم لإعادة التصدير، فإذا وجد العميل الأجنبي الاهتمام به وإنهاء الإجراءات المطلوبة منه بسرعة، فسنجد أن هؤلاء العملاء يتجهون للتصنيع في هذه المناطق الحرة، وفي هذه الحالة يتيح فرص عمل جديدة للمصريين واستقدام عمال أجانب، وهو ما يتطلب توفير وحدات سكنية لهم سواء للشراء أو للإيجار».

نحتاج إلى آليات لتسريع عملية تسجيل العقارات وتوفير قاعدة بيانات دقيقة لجذب العميل الأجنبي

وأوضح أن هناك بعض التحديات التي تواجه ملف التصدير، أولها بطء إجراءات التسجيل العقاري؛ إذ إن العميل الأجنبي أو المصري المقيم بالخارج يحتاج إلى تسجيل سريع يضمن له الملكية، مثلما يحدث في دول مجاورة تستغرق عملية التسجيل فيها 15 يومًا فقط وعن طريق الإنترنت.

وأضاف أن غياب قاعدة بيانات دقيقة يُمثِّل عائقًا آخر أمام تصدير العقار؛ إذ لا توجد جهة واحدة توفر معلومات واضحة وموثوقة عن المشروعات المتاحة، سواء الجاهزة للتسليم أو التي تحت الإنشاء، مؤكدًا ضرورة إنشاء جهاز متخصص لتوفير بيانات عقارية دقيقة ومُحدَّثة من شأنه أن يُطمئِن العملاء ويشجعهم على الشراء.

وتابع الشرباني بأن العامل الثالث يتمثل في نسب التحميل؛ إذ يجب أن تنص العقود على نسب التحميل الصحيحة التي تؤثر في مساحة الوحدة السكنية، ويجب أن يكون هناك ضوابط لتلك النسب، فيجب ألا تتخطى 15%.

كما شدد على أهمية توفير اشتراطات السلامة والأمان، مثل أنظمة مكافحة الحرائق واختبارات الخرسانات ومعايير الأمان.

وأشار إلى أن مسألة التشطيب تمثل عنصرًا حاسمًا في جذب المستثمرين من الخارج، مؤكدًا ضرورة أن تكون الوحدات كاملة التشطيب، فظاهرة النصف تشطيب هذه غير موجودة عالميًّا، وابتكرها المطورون في مصر فقط لتقليل التكلفة.

وأكد أهمية تحسين تجربة العميل التي تبدأ من لحظة وصوله إلى مصر، من خلال توفير خدمات استقبال وضيافة لائقة، وتعريفه بالمشروعات بشكل منظم، مشيرًا إلى أن الاهتمام بالتفاصيل من شأنه أن يحول العقار المصري إلى مصدر دخل ضخم للدولة، يُدِرُّ ما بين 20 و30 مليار دولار سنويًّا.

كما أشار إلى أهمية إتاحة تمويل الوحدات للعميل الأجنبي.

الملكية الجزئية

نظام الملكية الجزئية يمكن أن يكون آلية جيدة إذا طُبِّق باحترافية.. والحد الأقصى للعوائد المتوقعة منه 15%

وقال الدكتور علي الشرباني إن نظام الملكية الجزئية ذو طبيعة استثمارية، ويمكن أن يكون آلية جيدة إذا ما تم تطبيقه باحترافية، منوهًا بأن العوائد الواقعية منه تتراوح بين 10% و15% بشكل عادل ومستدام، ومن ثم فإن أي وعود بتحقيق عوائد تصل إلى 40% غير واقعية ولا تعكس طبيعة السوق، وتطبيق نظام الملكية الجزئية يكون أكثر جدوى في العقارات التجارية أو الإدارية التي تحقق عوائد إيجارية ثابتة، بينما قد يصلح أيضًا في المشروعات السكنية ذات الطابع الفندقي.

السوق المصرية والخليجية

وأوضح أن السوق المصرية تتمتع بميزات استثمارية تفوق السوق الخليجية؛ فمصر سوق ضخمة تضم أكثر من 120 مليون نسمة، وحضارة ممتدة تمثل بيئة أكثر جذبًا وجدوى للاستثمار.

وأشار إلى أنه في مصر يمكن للمستثمر الحصول على الأرض بنظام التقسيط، بينما في الخليج يجب أن يتم دفع ثمن الأرض نقدًا، كما تتميز السوق المصرية بسهولة أكبر في البيع والتحصيل؛ إذ يُقبِل العملاء على الشراء بالتقسيط، بينما يظل البيع النقدي هو الغالب في الخليج.

خطط TBK

تميز «TBK للتطوير العقاري» ينبع من تطبيق معادلة تجمع بين الأسعار التنافسية والجودة والالتزام والتشطيب وخدمة ما بعد البيع

وأكد الدكتور علي الشرباني أن تميز شركته يأتي من تحقيق معادلة استثنائية تجمع بين توفير مشروعات بأسعار تنافسية بجودة عالية تحقق رغبات وطموحات العملاء، كما يتم توفير أعلى مستوى من الخدمات، وخاصة ما بعد البيع، مشيرًا إلى حرص الشركة على كسب ثقة العملاء أكثر من تحقيق ربح.

نسب الإشغال في مشروعات الشركة تصل إلى ما بين 65% و70%

وأوضح أن نسب الإشغال في مشروعات الشركة مرتفعة؛ إذ تصل إلى ما بين 65% و70%.

وأوضح أن الشركة تُميِّز نفسها من خلال التشطيب الكامل للوحدات وخدمات ما بعد البيع، مشيرًا إلى أن هناك ما لا يقل عن 2000 إلى 2500 أسرة تتعامل باستمرار مع مشروعات الشركة.

وأوضح أن الشركة نجحت في بيع المرحلة الأولى من الفيلات في مشروع «كي أوف جرينز» بمدينة زايد الجديدة؛ إذ تم طرح 62 فيلا بأسعار تراوحت بين 8 و9.3 ملايين جنيه، بينما بلغ سعر الفيلات الكبيرة 12 مليون جنيه، بمتوسط سعر للمتر نحو 45 ألف جنيه على خمس سنوات كاملة التشطيب، ويقع المشروع قبل «هايبر وان» بـ 15 دقيقة فقط.

نستعد لطرح وحدات كاملة التشطيب بمشروع Key of Greens بسعر يبدأ من 3,900,000 للوحدة

وأشار إلى أن الشركة ستطرح وحدات بمساحة 62 مترًا، بسعر إجمالي يبلغ 3,900,000 للوحدة، بالتقسيط على خمس سنوات، على أن يتم التسليم بعد ثلاث سنوات، منوهًا بأن الوحدات كاملة التشطيب، ومزودة بخدمات متكاملة تشمل كلوب هاوس، ومطعمًا، وخدمات فندقية «هاوس كيبنج»، إضافة إلى حمامات سباحة وجيم وبحيرة صناعية ومسار مخصص للدراجات.

نستهدف الحصول على 160 فدانًا بالساحل الشمالي و100 فدان بالمملكة العربية السعودية

وقال الدكتور علي الشرباني إن الشركة تتفاوض حاليًّا مع الدولة للحصول على أرض في الساحل الشمالي بمساحة 160 فدانًا، كما تتفاوض مع شركاء من القطاع الخاص السعودي و«الشركة الوطنية للإسكان» السعودية لتنفيذ مشروع سكني على مساحة 100 فدان بالرياض.

نعمل حاليًّا على تأسيس صندوق استثماري

وأوضح الشرباني أن الشركة تعمل حاليًّا على طرح صندوق استثماري بوصفه خطوة أولى قبل التفكير في التوجُّه إلى البورصة.