شركتا EG MAPS وHUb تصدران تقريرًا حول آخر تطورات مشروعات الأبراج بالعاصمة الإدارية
أصدرت شركتي EG MAPS للمنصات العقاريه الافتراضيه وHUb للاستشارات والتسويق العقاري تقريرا مفصلا حول آخر تطورات مشروعات الابراج بالعاصمة الادارية الجديدة، حيث أوضح التقرير حجم التطور في كافة المراحل الانشائية لمشروعات الأبراج التي تنفذها شركات التطوير العقاري بمنطقتي الداون تاون، وال MU7 داخل مشروع العاصمة الادارية الجديدة.
التقرير يرصد حالة التطور التي حدثت في مشروعات أبراج الصف الأول خلال فترة ال 6 شهور الماضية داخل مشروع العاصمه الاداريه
ومن جانبه، صرح المهندس مصطفي محسن – الرئيس التنفيذي لشركه EG MAPS، ورئيس مجلس اداره شركه HUP، بأن التقرير يرصد حاله التطور التي حدثت في مشروعات أبراج الصف الأول خلال فتره ال 6 شهور الماضيه داخل مشروع العاصمه الاداريه الجديده، وأوضح محسن أن مشروعات الأبراج تعد منتج عقاري فريد ومختلف يتواجد لأول مره داخل السوق العقاري المصري، وأكد محسن أن التقرير يحاول توضيح مجموعه من الأمور المتعلقه بكافه المراحل الانشائيه لمشروعات الأبراج، وهي تعتبر في غايه التعقيد، لذلك استلزم الامر تضافر كافه الجهود لكافه الأطراف التاليه( مسئولي شركه وجهاز العاصمه الاداريه الجديده، مطوري مشروعات الأبراج داخل مشروع العاصمه الاداريه الجديده، الشركات الاستشاريه الهندسيه المنفذه للتصميمات المعماريه، وشركات المقاولات المنفذه للمشروعات.
ورصد التقرير مجموعه من التحديات التي تواجه مطوري مشروعات الأبراج داخل مشروع العاصمه الاداريه الجديده خلال الفتره من 2020-2022، وهي:-
أولا – من حيث صعوبه استخراج تراخيص الانشاءات من الجهات المنوطه:-
– تغير بعض اشتراطات البناء والجراجات والدفاع المدني.
– حداثة فكرة بناء الأبراج الشاهقة داخل جمهورية مصر العربية والمتخصصين المعتمدين دراسات مرورية تأثير الهواء… الخ ).
– رغبة بعض المطورين بتعديل الاشتراطات داخل كراسة الطراز المعماري وعدم السماح شركة العاصمة بأي استثناء.
– الاجتهاد الشديد لبعض المطورين أن المشروعات داخل العاصمة تكون علامات التفوق التميز والاستدامة لاضافة الفروق البيعية.
– صعوبة إجراءات منظومة الحجز / التخصيص / التعاقد / تسليم موقع الأرض لبدء إجراءات التراخيص.
– طلب بعض المطورين تعديلات للارتفاعات / الكتلة الكلية للمبنى لتحقيق الجدوى الاستثمارية للمشروع.
– تعدد جهات مراجعة وإصدار التراخيص بالتالي إطالة فترة اي ملاحظة أو تعديل على التصميم.
– إجراءات جائحة كورونا التي تعتبر من الحالات الخارجة عن القياس أو التوقع.
– طرح مناطق كاملة للمطورين دون مراحل الاقل تميز ثم الأكثر تميزا طبقا لدراسات المنافسة وسوق العرض / الطلب.
– التميز مما أجهد جهات الترخيص في متابعة وإصدار التراخيص والتعديلات حسب كراسة الطراز المعماري لكل منطقة.
ثانيا:- من حيث تحديات الحالة العامة للسوق بالعاصمة:-
– عدم وجود منظومة رقابية موحدة على سوق العقار المصري وآليات لتسجيل العقار وضمان حقوق العميل لزيادة الثقة بالعقار داخل جمهورية مصر العربية.
– عدم وجود استراتيجية تسويقية متكاملة / دائمة ومتفق عليها لأهمية ودور العاصمة الإدارية للتسويق بالشكل اللائق لمعدلات التنفيذ الحقيقة ومستقبل المدينة.
مجموعه من الصور توضح حجم التطور الانشائي لمشروعات الأبراج داخل مشروع العاصمه الاداريه الجديده
– امتناع النسبة الأكبر من قدامي مطوري جمهورية مصر العربية ذو الثقة لدى العملاء ( المصريين بالخارج / العرب / الاجانب ( عن دخول سوق العاصمة.
– عدم وجود ملاءة مالية حقيقية لبعض الشركات المطورة والاعتماد على تمويل المساهمين أو المبيعات عدم تأسيس الشركة المطورة بالشكل المناسب للاستفادة من عوائد الإعفاءات الممنوحة لمطوري العاصمة الإدارية الجديدة.
– تقديم بعض المطورين المنافسين لمنتجات عقارية صغيرة الحجم لتحقيق اعلي مبيعات غير قابلة للتشغيل مستقبلا.
– الاستعانة أحيانا ببعض الاستشاريين والمعماريين غير المتخصصين في دراسات التشغيل والاستدامة وشروط بناء الابراج.
– اتباع سبل التسويق الغير مدروسة وانفاق تكاليف هائلة بدون دراسة حقيقية للعائد على الاستثمار وتحميل تلك التكاليف في النهاية على تكلفة المشروع.
– الاهتمام فقط بحجم المبيعات وعدم الاهتمام بالمنظومة الداخلية للشركة المطورة وأهداف الشركة المستقبلية والمبادئ العامة.
– الاستعانة ببعض مكاتب دراسات الجدوى قليلة الخبرة في تكاليف الإنشاءات وعدم احتساب اختلاف بناء الأبراج عن غيرها من المباني.
– عدم التزام بعض المطورين المنافسين بالاشتراطات عدم طرح المشروع قبل إصدار التراخيص مما أفسد دراسات جدوى السوق من حيث العرض والطلب
– طرح بعض المطورين لبعض الوحدات بسعر الكاش للتكلفة واحيانا اقل، ليكون السعر وصغر المساحة الصفة التنافسية بالعاصمة وليس الجودة استعانة بعض المطورين ببعض المسوقين دون خبرة يرقي لمستوي المنتج العقاري بالعاصمة لتحقيق اعلي مبيعات دون الاهتمام بجودة الخدمة قبل وبعد البيع.
– قيام بعض المطورين بإصدار عقود تسويق بنسب عالية للتسويق لمشروعاتهم لجذب المسوقين العقاريين دون احتساب التأثير الكلي على تكاليف المشروع.
– جائحة كورونا وأزمة سلاسل الامداد وتأثيرها على تكلفة الإنشاء.
– الحرب الروسية الأوكرانية والازمة الاقتصادية العالمية وتداعيات ارتفاع سعر الصرف وتأثيرها على تكلفة الإنشاء.
كما رصد التقرير أيضا الإجراءات المتخذة حاليا من شركة العاصمة لمواجهة التحديات السابق ذكرها، وهي:-
– إعطاء مهلة 6 شهور للمطورين بسبب تداعيات جائحة كورونا.
– دراسة جدولة أقساط الأراضي للمطور الملتزم بجدول التنفيذ الزمني
– عقد اجتماعات دورية مع المطورين كلا على حدة على مستوى الإدارة العليا لتذليل العقبات من جهة شركة العاصمة
– تفعيل منظومة جديدة لاستقبال المستثمرين في شركة العاصمة الإدارية الجديدة.
– إعلان شركة العاصمة وقف الطروحات الجديدة لحين حل أي مشكلات سابقة ودراسة سوق العرض والطلب
– تفعيل منظومة الشباك الواحد لمراجعة واستخراج تراخيص البناء.
– رعاية تنظيم فعاليات تدريبية للمسوقين العقاريين.
– إصدار تعليمات بعدم تسويق المشروعات قبل إصدار التراخيص اللازمة وذلك لمواجهة تحديات تسعير تكاليف البناء على أسس غير سليمة
– إنشاء كيان موحد بشركة العاصمة لإصدار اجراء عدم الممانعة وتراخيص البناء من جهات الإصدار والمراجعة المختلفة (شركة العاصمة / مجمعة / جهاز العاصمة)
– اعتماد بعض الفعاليات والمؤتمرات التسويقية للعاصمة كمدينة متكاملة.
– اشتراك شركة العاصمة مع بعض المطورين لدعمهم والتسويق لمشروعات العاصمة في المعارض الخارجية
– الإعلان عن انتقال العاصمة من مرحلة البناء إلى مرحلة التشغيل والنقل الفعلي للوزارات والهيئات للحي الحكومي دون معوقات كبيرة. -13 السماح للمطورين ببدء مرحلة الحفر والسند بعد استخراج ترخيص الحفر مباشرة دون انتظار الترخيص النهائي للبناء لتسريع وتيرة أعمال البناء.
