ارتفاع الفائدة يساهم في تراجع حجم التمويلات العقارية بين 40-50% مقارنة بـ2022

يُعَدُّ التمويل العقاري أحد الحلول الهامة التي يلجأ إليها المواطن لاقتناء الوحدات السكنية مع ارتفاع أسعار العقارات والتضخم، ويواجه قطاع التمويل العقاري في مصر في الوقت الحالي عددًا من التحديات التي تحتاج إلى حلول عاجلة.

أيمن عبد الحميد: 2.3 مليار جنيه حجم تمويلات الشركة منذ بداية العام

وقال أيمن عبد الحميد – نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ «شركة التعمير للتمويل العقاري الأولى» – إن «شركة التعمير للتمويل العقاري» حققت تمويلات بقيمة 2.3 مليار جنيه بداية من العام الجاري حتى نهاية سبتمبر 2023، ووصل حجم الأرباح إلى قيمة 153 مليون جنيه، وهذا يفوق مستهدفات الشركة، حيث إن المستهدف خلال هذا العام كان تحقيق 1.6 مليار جنيه تمويلات، و126 مليون جنيه أرباحًا، بينما كانت التمويلات أعلى بنسبة بسيطة مقارنة بالعام الماضي، والأرباح زادت بقيمة 25 مليون جنيه.

وأوضح عبد الحميد أن التحديات التي واجهت التمويل العقاري الفترة السابقة هي ارتفاع أسعار العقارات والفائدة، وأثر ذلك على التمويل العقاري، حيث انخفضت نسبة التمويلات هذا العام بالمقارنة بالعام السابق بما يتراوح بين 40% و50%.

التمويلات تحت الإنشاء

وأوضح أن التمويلات تحت الإنشاء ما زالت موقوفة من خلال البنك المركزي منذ قرار 2007، ولم يتم تغيير القرار إلى الآن، وحل هذا الأمر بسيط من خلال إنشاء نظام حاسب آلي، مثل نظام «آي سكور»، تُسجَّل به المشروعات التي تم تمويلها من خلال البنوك أو الوحدات التي تم تمويلها داخل المشروعات من خلال التمويل العقاري لمعرفة ما تم تمويله وما لم يتم.

وتابع نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ «شركة التعمير للتمويل العقاري الأولى»: «هذا بالإضافة إلى تقديم المطورين العقاريين بعض الضمانات بالالتزام بمواعيد التسليم وإعطاء فترة سماح ما بين 6 أشهر إلى عام على ميعاد التسليم، ودفع تكلفة الأموال إذا تأخر عن هذا الميعاد، لأن العميل يتوقف عن سداد الأقساط».

وأكد أنه لا يوجد شيء في يد الحكومة حاليًّا لحل المشكلة، نظرًا للمشكلات الخارجية، مثل التضخم وغيره، التي أدت إلى ارتفاع أسعار البناء.

محمد سمير: إعادة تفعيل التمويل تحت الإنشاء سيحل مشكلة سوق الاستثمار العقاري

ومن جانبه قال محمد سمير – الرئيس التنفيذي لشركة «إيليت للاستشارات والتمويل العقاري» – إن التمويل العقاري يواجه عدة تحديات خلال الفترة الحالية، حيث يسمح قانون التمويل العقاري منذ صدوره في عام 2001 بالتمويل تحت الإنشاء، وكذلك لا يوجد في قوانين البنك المركزي ما يمنع ذلك، ولكن نتيجة أزمة الرهن العقاري العالمية عام 2008 تم صدور خطاب من محافظ البنك المركزي طلب به عدم ازدواج التمويل، ومن ثم توقفت البنوك عن التمويل تحت الإنشاء، وأثر هذا على شركات التمويل العقاري، فلا تمول هي الأخرى تحت الإنشاء.

حلول ومقترحات

وأضاف سمير أنه إذا تم السماح مرة أخرى بإعادة تفعيل نشاط التمويل تحت الإنشاء فسيتم حل مشكلة سوق الاستثمار العقاري الموجودة بمصر حاليًّا، موضحًا أن التحدي الثاني يكمن في مجال التسجيل العقاري والملكية العقارية، فهذا المجال يحتاج إلى تسهيلات أكثر في القوانين التي صدرت مؤخرًا والعمل على تفعيلها من خلال وجود جهة موحدة للتعامل مع الأراضي بالدولة، ووجود هيئة يتم التعامل عليها على أي ملكية عقارية مساواة بالدول الأخرى، لتمكين العملاء والمستثمرين الخارجيين من الدخول إلى هذه المنصة أو الموقع الإلكتروني لهذه الهيئة لمعرفة المعاملات اليومية التي تتم بالتسجيل على العقار وأي تصرفات صدرت على العقار.

وتابع: «وهذا يؤثر على منظومة التمويل العقاري التي تعتمد في المقام الأول على أن العقار هو الضمان الرئيسي لعملية التمويل، والتحدي الأخير هو ارتفاع سعر الفائدة، وهذا يحتاج إلى وضع حل غير تقليدي، مثل تكوين صندوق حصيلته من مبيعات شركات الاستثمار العقاري تُوَجَّه لصالح دعم الفائدة، وتفعيل صناديق الاستثمار العقاري وأدوات مالية طويلة الأجل من خلال السوق الثانوية للتمويل العقاري».

وأوضح الرئيس التنفيذي لشركة «إيليت للاستشارات» أن حجم التمويلات العقارية خلال عام 2023 أقل من العام السابق بنسبة تفوق 30%، وبدأت شركات التمويل العقاري تتجه أكثر إلى برنامج شراء المحافظ العقارية من المطورين، لكن أساس التمويل العقاري هو إنشاء قروض عقارية وإدخال عملاء جدد ليحصلوا على تمويلات.

وأوضح أن الحل السريع الذي يمكن العمل به هو التمويل بضمان العقار، وهو برنامج مبتكر هدفه الرئيسي هو تحويل الأصول العقارية غير المستغلة إلى سيولة نقدية تُمكِّن العميل في ظل الأزمة الاقتصادية الحالية من الحصول على سيولة لحل أزماته، سواء كانت مالية أو للمساهمة في نشاط شركته أو مصنعه من خلال العقار الذي يمتلكه، سواء كان سكنيًّا أو تجاريًّا أو إداريًّا.

وأردف: «ويجب تفعيل التمويل بضمان العقار بشكل أوسع من خلال وسيط التمويل العقاري، فوسيط التمويل العقاري وظيفة ينص عليها القانون 2001، ولكنها غير مفعلة، ومن ثم هناك حاجة إلى توسيع هذه القاعدة وانتشار وسطاء التمويل العقاري لزيادة تفعيل منظومة التمويل العقاري».

وأوضح سمير أنه من الضروري تقديم إعفاءات ضريبية للحاصلين على التمويل العقاري أسوة بنشاط التأجير التمويلي، ودعم سعر الفائدة من قِبَل شركات الاستثمار العقاري حتى يقف المطور العقاري عن قيامه بدور المطور والممول، ويقوم بدوره مطورًا فقط، فإذا ساهم بجزء من مبيعاته في صندوق يُوجَّه لدعم فائدة التمويل العقاري، ومن ثم ستنخفض الفائدة في هذه الحالة.

أيمن محمد: الحكومة أقرت تعديلات تشريعية في قانون التسجيل.. وهناك انفراجة في ذلك

ومن جهة أخرى قال أيمن محمد – رئيس قطاع التمويل العقاري في «المصرف المتحد» – إن حجم التمويلات العقارية بالنسبة إلى صندوق الإسكان الاجتماعي وصل إلى 61.59 مليار جنيه بداية من العام الجاري حتى شهر أكتوبر السابق، وعدد الوحدات التي تم تمويلها وصل إلى 650 ألف وحدة، وضخ منها بنك «المصرف المتحد» نحو 1.783 مليار جنيه ضمن مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري، بعدد يفوق 13 ألف عميل.

وضخ «المصرف المتحد» تمويلات بقيمة 2.5 مليار جنيه خلال عام 2023، وبذلك حقق البنك 90% من المستهدف هذا العام، حيث إن المستهدف ضخه خلال 2023 نحو مليارين و700 مليون جنيه، وارتفع بقيمة 450 مليون جنيه مقارنة بالعام الماضي.

وأضاف رئيس قطاع التمويل العقاري ببنك «المصرف المتحد» أن من التحديات التي تقابل العميل حتى يحصل على تمويل عقاري هو عدم تطابق أوراق العميل مع سياسات البنوك وشروط الصندوق، ومن ثم يرفض البنك ورق العميل، حيث إن كل بنك يمتلك سياسة ائتمانية خاصة به، متابعًا: «نقبل جميع المهن في «المصرف المتحد»، سواء كانت مهنًا حرة أو قطاعًا خاصًّا أو عامًّا، والمهن الحرة هي الأكثر إقبالًا على التمويل العقاري للإسكان الاجتماعي».

وتابع بأن الحكومة بدأت تقوم بتعديلات تشريعية في قانون تسجيل الشهر العقاري لزيادة حجم الوحدات المسجلة، وبالفعل بدأ عدد من الأفراد في التسجيل، ومبادرات التمويل العقارى 3% و4% تقوم بدور جيد، ويُقبِل عليها العديد من الأفراد، وخاصة الشباب، حيث يستطيع الشاب الحصول على وحدة سكنية بمليون جنيه.

وتابع بأن المدن الجديدة التي أنشأتها الدولة والشروط الميسرة بالمبادرات و3% على 30 عامًا هي حلم تمناه كل شاب وتحقق، فإن أكثر الحاصلين على مبادرة الـ 3% هم شباب، وما تعمل الدولة على تنميته في كل المدن هو أن يحصل الشباب على الوحدات السكنية، مشيرًا إلى أن أكثر الأعمار التي تطلب التمويل من خلال بنك «المصرف المتحد» تبدأ من سن الـ30 حتى 45 عامًا.