بيزنس إنسايدر تحذر: خفض أسعار الفائدة لن يحل ارتفاع أسعار المساكن والعقارات

    
حذرت وكالة بيزنس إنسايدر متعددة الجنسيات التي تتخذ من مدينة نيويورك سيتي الأمريكية مقرا لها أن هبوط معدلات الرهن العقاري عندما يتجه مجلس الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة عدة مرات هذا العام لن يحل ارتفاع أسعار المساكن والعقارات بعد أن أدت سياسة التشدد النقدي التي نفذها البنك المركزي الأمريكي في سنوات مابعد وباء فيروس كورونا إلى جعل أصحاب المنازل أقل ميلًا إلى البيع، مما أسهم في نقص الوحدات السكنية في عديد من المدن لتظل الأسعار مرتفعة مع انخفاض المعروض منها.

ويرى المحللون في وكالة بيزنس إنسايدر المتخصصة في أخبار وتحليلات الأسواق المالية العالمية أن خفض أسعار الفائدة وبالتالي تراجع معدلات الرهن العقاري لن يحل ارتفاع أسعار المساكن والعقارات لأن هذه المعدلات تتحدد من خلال عدد من العوامل الرئيسية منها مستويات التضخم وتكلفة الاقتراض ومخاطر السوق المتصورة والتمويل الشخصي للمشتري المحتمل والتي مع ذلك، ليست سوى جزء من سوق الإسكان المتشابك. 

أسعار الفائدة لمجلس الاحتياطي الفيدرالي تؤثر على أسعار بطاقات الائتمان والرهون العقارية

وأكد تقرير وكالة بيزنس إنسايدر متعددة الجنسيات أن أسعار الفائدة التي يعتزم مجلس الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأمريكي) خفضها عدة مرات خلال العام الحالي لا تؤثر مباشرة على المستهلكين، ولكنها تؤثر على أسعار فائدة منتجات مثل بطاقات الائتمان والرهون العقارية وقروض ملكية المنازل وشراء  العقارات المختلفة.

وجاء في تقرير وكالة بيزنس إنسايدر أن مجلس الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأمريكي) يخطط الي لخفض أسعار الفائدة عدة مرات إلى 4.6٪ في مايو  أو يونيو المقبل بعد أن تراوحت بين 5.25% إلى 5.5% منذ يوليو الماضي ولكن لا ينبغي للمشترين أن يتوقعوا أن تصبح أسعار المنازل والوحدات السكنية أقل وفي متناول الجميع  بعد أن ارتفعت التكلفة الشهرية للرهن العقاري الأمريكي النموذجي في العام الماضي إلى 40% من دخل أسرة المشتري لتسجل أعلى معدل منذ ما يقرب من أربعة عقود.

ارتفاع متوسط سعر بيع المنازل على مستوى الولايات المتحدة الأمريكية بنسبة 27%

وقفز متوسط سعر بيع المنازل على مستوى الولايات المتحدة الأمريكية بنسبة 27% من ما يقارب 323 ألف دولار خلال عام ما قبل وباء كورونا الذي اكتسح العالم في 2020 إلى حوالي 418 ألف دولار في نهاية العام الماضي بعد أن ارتفعت أسعار المنازل بشكل ملحوظ خلال جائحة كوفيد19 ولم تستقر السوق العقارية بالكامل حتى الآن حيث تعاني الولايات المتحدة من نقص حوالي 3.2 مليون منزل.

ويعتقد المحللون في وكالة بيزنس إنسايدر أن تشهد العديد من المدن الكبري مثل نيويورك وشيكاغو وسياتل أزمة إسكان كبيرة بأسعار معقولة، حيث تستكشف الحكومات المحلية حلولًا للتشرد وتتطلع إلى توسيع خيارات الإسكان المؤقتة والدائمة بينما يمكن للمناطق التي بها خيارات سكنية منخفضة التكلفة أن تشهد بدء الأسعار في الانخفاض على المستوى المحلي ولكن من غير المرجح أن يحدث ذلك على مستوى الولايات المتحدة في أي وقت قريب. 

جيروم باول يدرك أهمية استقرار الرهن العقاري والتوظيف

وصرح  جيروم باول رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأمريكي) أنه يدرك أهمية استقرار الرهن العقاري والتوظيف، وخاصة بالنسبة للشباب وينوي  تقليص أسعار الفائدة بعد أن قفزت معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا إلى ما يزيد قليلًا عن 6.6٪، أو ما يعادل حوالي 2800 دولار في متوسط المدفوعات الشهرية على مستوى البلاد.

ولذلك يمكن أن تكون تخفيضات أسعار الفائدة وسيلة لتخفيف معدلات الرهن العقاري المرتفعة بالنسبة للمستهلكين الذين يرغبون في شراء المنازل والوحدات السكنية ولاسيما مع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري قليلا حاليا مع تزايد توقعات هبوط أسعار الفائدة خلال العام الجاري بحسب تقرير وكالة بيزنس إنسايدر.

أزمة البنوك الإقليمية في الولايات المتحدة تطفو على السطح من جديد

ومن جهة أخرى عادت أزمة البنوك الإقليمية في الولايات المتحدة تطفو على السطح من جديد، والسبب هذه المرة أحد البنوك التي أنقذت الأزمة التي عصفت بالقطاع المصرفي الأمريكي خلال ربيع العام الماضي مع ظهور توترات مالية جديدة عندما كشف أعلن بنك نيويورك كوميونيتي عن نتائج أعماله الفصلية عن الربع الأخير من العام الماضي وأشار إلى خفض بنسبة 70% في توزيعات الأرباح لأنه تدخل لشراء بنك سيجنيتشر الذي انهار في ظل أزمة البنوك الإقليمية العام الماضي.

وأدى استحواذ بنك نيويورك كوميونيتي على 34 مليار دولار من الأصول و13 مليار دولار من القروض، و25 مليار دولار من النقد في بنك سيجنيتشر المتعثر العام الماضي إلى زيادة إجمالي أصوله إلى عند 116.3 مليار دولار، و85.8 مليار دولار من القروض و81.4 مليار دولار من الودائع حتى نهاية العام الماضي وتكبد البنك خسائر بقيمة 260 مليون دولار في الربع الماضي مقابل أرباح عند 164 مليون دولار في نفس الربع الفترة من عام 2022، كما سجل خسائر معدلة بقيمة 185 مليون دولار علاوة على أن زيادة إجمالي أصوله عن عتبة 100 مليار دولار تستوجب منه متطلبات أكثر صرامة لرأس المال والسيولة.

وأرجع بنك نيويورك كوميونيتي الأداء السلبي إلى ارتفاع خسائر القروض المتوقعة، والتي جاء معظمها من القروض المرتبطة بالعقارات الإدارية كما أضاف البنك أكثر من 550 مليون دولار لصالح مخصصات خسائر القروض وكان معظمها لصالح القروض المرتبطة بالعقارات مما أدي إلي هبوط أسعار أسهمه لأقل مستوى في 23 عام وتكبده العام الماضي خسائر محت جميع المكاسب التي سجلها البنك منذ الاستحواذ على بنك سيجنيتشر.

سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة يواجه أزمة حادة منذ جائحة كورونا 

ويواجه  سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة أزمة حادة منذ جائحة كورونا مع تبني سياسات العمل عن بعد، وسط تراجع مستمر في قيم العقارات التجارية وتزامن معها ارتفاعا سريعا في أسعار الفائدة مما جعل إعادة التمويل للمقترضين المتعثرين مسألة أكثر تكلفة لدرجة أن المحللين في وكالة بيزنس إنسايدريتوقعون أن يتجه سوق العقارات الإدارية نحو خسائر بأكثر من تريليون دولار مع تزايد حالات التخلف عن السداد وسط معاناة بعض الملاك لسداد القروض باهظة التكاليف.

البنوك الإقليمية أكثر انكشافًا على قطاع العقارات

وتعد البنوك الإقليمية التي تبلغ قروض العقارات التجارية فيها  28.7% من أصولها مقارنة مع 6.5% فقط لدى البنوك الأكبر حجمًا، هي الأكثر انكشافًا على قطاع العقارات ومن المتوقع أن تتضرر بشكل أكبر من أقرانها الأكبر حجمًا نظرًا لافتقارها لمحافظ بطاقات الائتمان الكبيرة غير أن البنوك بصفة عامة تعاني من ديون مستحقة على العقارات التجارية بقيمة 560 مليار دولار بحلول نهاية العام القادم.

وينصح معظم المحللين في المراكز البحثية الكبري ومنها وكالة بيزنس إنسايدر، مجلس الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأمريكي) بأن لا يتصرف مثل ما حدث في سبتمبر 2008  عندما سمح لمؤسسة ليهمان براذرز بالإفلاس بافتراض أنه لو كان قد تصرف في يوليو أو أغسطس من ذلك العام واتخذ الخطوات الضرورية، فإنه كان سيتجنب السقوط الحاد الذي تسبب في الأزمة المالية العالمية ولذلك يتعين عليه أن يتذكر الدروس المستفادة من أزمة 2008  يخفض أسعار الفائدة عاجلًا وليس آجلًا لتجنب أسوأ الآلام وعدم الوقوع في هاوية أزمة بنكية أخري وخصوصا أن النمو الاقتصادي صعد الربع الماضي إلي 3.3% ليتفوق علي توقعات معظم خبراء الاقتصاد.