حتى يكون العقار استقرار - بقلم بدور إبراهيم رئيس تحرير مجلة أصول مصر

يرتبط العقار منذ قديم الأزل بالإستقرار ، فالساكن يرتبط بالعقار كمكان للاستقرار به لأطول فترة ممكنة والمستثمر أتخذ قراره بالتوجه للعقار لكونه القطاع الأكثر استقراراً والذى يتسم بطلب متزايد لايتوقف .

واذا تحدثنا فى البداية عن العملاء فهناك شريحة كبيرة أصبحت غير قادرة على شراء العقار بالأسعار الحالية وهو أمر واقع لابد من التعامل معه ولذلك لابد من عودة احياء نظام الايجار مجدداً وهو مايحدث مؤخراً حيث يشهد السوق زيادة فى معدلات التأجير للوحدات السكنية .

ومع التعديلات الأخيرة لقانون الأيجار القديم أصبح لدينا شريحة من المستأجرين من أعمار مختلفة سيقومون باخلاء الوحدات بعد 7 سنوات وفقاً للقانون ، وبالتالي سيكون هناك عدد أكبر من الوحدات المتاحة للإيجار .

وفى المقابل لدينا الآلأف من الوحدات المغلقة الاخري فى مختلف أنحاء الجمهورية من بينها وحدات إسكان اجتماعي « سكن لكل المصريين « ، وهناك وحدات قام بشراءها عملاء بغرض الاستثمار فى قلب الكومباوندات ومع تباطؤ اعادة البيع «الريسيل « قد يجد مالكي تلك الوحدات ان الإيجار هو الحل الانسب لقدرته على تحقيق عوائد مستمرة ومتزايدة .

ولدينا شرائح متنوعة من الشباب منهم من لايمتلك القدرة على الحصول على وحدة اسكان ضمن مشروعات اسكان الدولة بالنظر الى الاسعار الحالية والتى وصلت الى 500الف جنيه كحد ادني وتقترب من مليون جنيه فى بعض المدن ، كما هناك شريحة من الشباب قادرين على شراء وحدات مدعومة من الدولة ولكن يتطلعون الى مستوي أعلى وغير قادرين ايضا على التملك وبالتالى لدينا العديد من الشرائح التى ترغب فى تأجير شقق .

إقرا جميع مقالات الكاتب

فالوضع الحالي لدينا علي المستوي الاجتماعي أن هناك طبقات نزلت الي مستوي أقل مثلا الطبقة المتوسطة أصبحت محدودي دخل وفوق المتوسطة أصبحت متوسطة وبالتالي يجب توافر حلول لإعادة التوازن خاصة وأن السكن هو أساس الاستقرار.

وهناك ضرورة لتدخل الدولة لتنظيم عملية تأجير الوحدات السكنية وتلبية احتياجات المواطنين فلابد من الزام مؤجر الوحدة بإن تكون الحد الأدنى لمدة تأجير الوحدة بالعقد 5 سنوات مع تطبيق زيادات سنوية لتكن 10 % فى أول عامين وبعد العام الثالث تزيد الى 15 % وذلك لضمان حق المؤجر فى عوائد متزايدة ومنح مزيداً من الاستقرار للمستأجر فأغلب عقود الايجار حالياً من عام الى عامين وهى مدة لاتمنح استقرار لاي أسرة وتحملهم المزيد من التكاليف والاعباء .

كما لابد من السماح بتأجير وحدات الاسكان المنفذة من الدولة لمحدودي الدخل والغاء الضبطيات القضائية فالوضع الحالي ان هناك مواطنون حصلوا على وحدات ولم يتنقلوا اليها لاسباب مختلفة وبالتالى أصبحت تلك الوحدات مغلقة ولايوجد استفادة فعلية منها والافضل السماح بتأجيرها لاتاحة فرص لمواطنون اخرون الاستفادة منها واتاحة فرص لمالكها ايضا الحصول على مبلغ مالي يمكنه من تأجير وحدة بمكان اخر يتناسب مع حالتة الاجتماعية .

وعلى شركات التطوير العقاري النظر الى الإيجار كأمر أصبح يفرض تواجده بشده فيمكن تخصيص جزء من وحدات المشروعات لطرحها بنظام الايجار وان يتم التوسع فى توفير وحدات كاملة التشطيب لتحقيق ذلك الغرض .

وهناك شقاً هاماً فى استقرار العقار يهم المطور العقاري فشهدنا فى الآونة الاخيرة فرض رسوماً فجائية على المطورين اثناء تنفيذ مشروعاتهم كما أن هناك شركات عند تقدمها للحصول على اراضي وبعد سدادها أعلى مقدم وقبل الترسية تتفاجاً بمطالبتها بمبالغ اضافية على ثمن الارض وكلها امور تتم بعد اعداد دراسات الجدوي وتضاف اليها مخاطر يتعرض لها المطور اثناء تنفيذ المشروع مثل الارتفاعات فى اسعار الخامات والطاقة وتغيرات العملة وهو مايجعل المطور يشعر بعدم الاستقرار ويتسبب ذلك فى الاضرار بالقطاع العقاري وحجم الاستثمارات به .

ولذلك نكرر مجدداً يجب الايتم فرض رسوم مفاجئة على المطور اثناء تنفيذ المشروع وعدم تطبيق القرارات بأثر رجعي كما يمكن تطبيق مقترح لأحد المطورين تحدث به لـ أصول مصر وهو أن يكون البيع بما يعادل قيمة الدولار مع التحصيل بالدولار و ذلك خاصة في حالات من يريد الدفع بالدولار مما يعزز تصدير العقار ، بحيث تُكتب الوحدة في العقد بسعرها بالجنيه وما يقابله بالدولار، ويتم سداد الأقساط بالجنيه وفق القيمة الدولارية وقت السداد، وذلك لتفادي تقلبات العملة وأسعار مواد البناء، وجذب العملاء الأجانب والخليجيين والمصريين العاملين بالخارج وهو امر سيسهم بالتبعية فى دعم تصدير العقار .

إقرا أيضا

رياح التغيير بدأت من الساحل الشمالي بقلم : بدور إبراهيم - رئيس التحرير

البراند العقاري المصري يتوسع خليجيًّا - بقلم بدور إبراهيم رئيس التحرير

الفقاعة الوهمية والمبيعات الخيالية - بقلم بدور إبراهيم