تسعير العقارات فى مصر .. جدل لاينتهى بين تضاعف التكاليف واتهامات بالمغالاة

يظل تحديد أسعار العقارات فى مصر من أكثر الموضوعات جدلاً مع الارتفاعات المتزايدة فى الاسعار والتى  تحدث حتى فى حال تغير بعض التكاليف  مثل الخامات التى تشهد ارتفاعاً وانخفاضاً وكذلك الفوائد البنكية  ، وتظهر دائماً التساؤلات حول لماذ يتمسك المطورون بالأسعار المرتفعة وهل هناك مغالاة فى التسعير لرغبة الشركات فى تحقيق ارباحاً قياسية . 

المطورون لـ " أصول مصر " ثمن الارض يمثل 25 % من إجمالي التكلفة وهوامش ارباح الشركات بين 15 الى 25 %  

وتسلط أصول مصر الضوء من خلال حديثها مع كبار مطوري القطاع العقاري عن معايير التسعير للوحدات العقارية وهل هناك شركات بالغت على مدار السنوات الماضية فى تحديد أسعارها . 

مدخلات التسعير 

عمرو سليمان : تكلفة البناء 40 % وفقا لدراسة اعدها قسم البحوث التسويقية بماونتن فيو 

قال المهندس عمرو سليمان ، المؤسس ورئيس مجلس الإدارة التنفيذي لشركة ماونتن فيو ، أن العناصر الرئيسية فى تحديد تكلفة الوحدات العقارية تتلخص فى سعر الارض وتكلفة التمويل والانشاء   وأسعار الطاقة والتضخم . 

وأضاف أنه وفقاً لدراسة أعدها قسم البحوث التسويقية بشركة ماونتن فيو وجدنا أن ثمن الأرض من إجمالي التكلفة يمثل 25 % ، وتكلفة البناء تمثل 40 % ، والتسويق والمبيعات 8 % ، والمصرفات الإدارية 7 % بينما تكلفة التمويل 10  %   وكذلك هامش الربح للشركات 10 % . 

واوضح انه وفقاً لدراسة أعدها بنك جي بي جي مورجان  أن دورة السوق العقاري عادة فى اى دولة 7 سنوات وهى عبارة عن مراحل تبدأ بـ مرحلة التوسع وهى من " 3 الى 5 سنوات " تليها مرحلة  وفرة العرض " من 2 الى 3 سنوات " ، ثم الركود من " سنة الى سنتين " واخيراً مرحلة  الانتعاش من " 2 الى 3 سنوات " وتحدث تلك الدورة فى اى بلد فنجد سنوات من الطلب الطبيعي ثم تزايد الاقبال فتوسع الشركات ووفرة المعروض  فالوصول الى قمة الطلب ثم يحدث بعد ذلك التصحيح  وهدوء  ثم الرواج مجدداً .  

وتابع " وبالتالي فإن المرحلة الحالية التى يمر بها السوق المصري  طبيعية ومتوقع حدوث الرواج والانتعاش مجدداً فالطلب مستمر ومصر دولة تتسم بانها سوق كبير " . 

أيمن عامر : نسب المخاطرة التى تضعها الشركات لاتتخطي الـ 3 % 

ومن جانبه قال المهندس أيمن عامر ، المدير العام لشركة السادس من أكتوبر للتنمية " سوديك " ، أن اعتبارات تسعير الوحدات العقارية يعتمد  على مدخلات كثيرة من تكاليف اراضى وبنية تحتية وفوائد بنكية واسعار مواد بناء ، كذلك اعتبارات مثل احتساب عوامل مخاطرة فالمطور يقوم بالبناء على عدد من السنوات فى المتوسط من 3 الى 4 سنوات  يحدث خلالها ارتفاعات فى اسعار مواد البناء والطاقة والعمالة وتغيرات فى معدلات التضخم والفائدة  وتقوم الشركات بوضع دراسات سعرية بمتوسطات تضمن تلافى تغيرات التكاليف .

مكاسب المطورين 

وأضاف المهندس أيمن عامر  أن سعر الأرض من اجمالي التكلفة فى مشروعات الشراكات  يتراوح بين 27 الى 50 % حسب الاتفاق والرؤية المتوقعة للمشروع متسالأ " اذا مثل سعر الارض 50 % من التكلفة وسعر البناء من خامات ولاند سكيب وعمالة وغيرها 45 % فهل ستحقق الشركة مكسب ؟؟ ..الأجابة لا " 

واوضح ان هوامش ارباح الشركات المدرجة بالبورصة المصرية  تتراوح بين 15 الى 25 % وهو مايثبت ان الشركات العقارية لاتحقق ارباحاً خيالية كما يتردد ولاتسعر الوحدات بمغالاة . 

وأضاف أن تكاليف التنفيذ بالمشروعات تشهد زيادات مستمرة فعلي سبيل المثال  يومية العامل كانت 500 جنيه أصبحت أقل يومية الان 1200 جنيه  ولايمكن ان تخفض تلك التكاليف حتى وأن أنخفضت بعض اسعار مواد البناء والفائدة .

وعن تكلفة التسويق قال المدير العام لشركة سوديك أنها تختلف من شركة الى اخري ، كما انه فى حال هدوء المبيعات تلجأ شركات الى رفع العمولات . 

وأضاف أن نسب المخاطر التى تضعها الشركات فى حساب التكاليف لاتتخطي الـ3 %.

وشدد على أن السوق العقاري لايعاني من ركود وهو حالياً  فى مرحلة تصحيح فالطبيعي ان يقوم العملاء بالشراء بغرض سد الاحتياجات او الاستثمار وفى الحالة الثانية يقوم اصحاب المدخرات بالشراء ثم تقف عمليات الشراء بغرض الاستثمار لفترة ثم تعود مجدداً  وهى دورة طبيعية تحدث فى كل الدول .

الفوائد على الاقساط

فتح الله فوزي : آجال السداد الطويلة جعلت الفائدة تمثل 50 % من ثمن الوحدة

وقال المهندس فتح الله فوزي رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين ، أن مع رفع آجال السداد من قبل المطورين لتصل الى 10 و 12 عاماً فأن الفوائد تمثل مالايقل عن 50 % من سعر الوحدة والدليل على ذلك انه فى حال البيع كاش نجد خصومات تصل الى 40 و50 % من ثمن الوحدة . 

إقرأ أيضا

شريف مصطفى: الحديث عن فقاعة عقارية بالسوق المصرية غير واقعي

واشار الى أن قيمة الارض من اجمالي التكلفة تمثل نحو 25 %  والتسويق  10 % والتكلفة الانشائية  والمصروفات الادارية مع هامش الربح والضرائب 15 % متابعاً بمثال بسيط اذا كان سعر وحدة 20 مليون جنيه فإن قيمة الارض من التكلفة تساوي 5 مليون جنيه . 

واضاف ان نسبة الـ 15 % الموجهة الى الانشاءات والمصروفات لايمكن للمطور ان يخفضها فى ظل ارتفاع اسعار الطاقة وتأثيرها على الخامات بل ومن الممكن ان تزيد مشيراً عندما كان اجل السداد فى المشروعات 5 سنوات كانت الفوائد اقل . 

واوضح ان محدد الاسعار بالسوق العقاري المصري هو العرض والطلب فقط .

أشرف بولس : تكاليف التسويق تتراوح بين 10 الى 15 % وتختلف من شركة الى اخري

وأوضح المهندس أشرف بولس ، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة كورنر ستون للتطوير العقاري ، أن تكلفة المصاريف التسويقية حالياً تصل الى مابين 10 الى  15 % من إجمالي التكلفة والانشاءات نحو 30 % والارض 25 % مشيراً الى ان نسب احتساب التكاليف تختلف من مشروع الى اخر . 

واشار الى ان الارتفاع فى اسعار مواد البناء والعمالة وغيرها يسهم فى استحالة حدوث اانخفاضات فى اسعار العقارات.

ولفت الى ان خفض الفائدة قرار ايجابي ومازال السوق يحتاج الى المزيد من التخفيضات

إقرأ أيضا

عليا النجدي: تصدير العقار يحتاج إلى وضع منظومة كاملة تحت مظلة جهة رسمية