المهندس علاء فكري يقترح مبادرة من 4 محاور لتنظيم السوق العقارية وفتح الوحدات المغلقة

في ظل التحديات التي تشهدها السوق العقارية المصرية وارتفاع الأسعار وتراجع القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من المواطنين، اقترح المهندس علاء فكري – النائب الأول لرئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة «بيتا للتطوير العقاري» – مبادرة من 4 محاور تستهدف تنظيم السوق العقارية وفتح الوحدات المغلقة وتوفير شقق للإيجار بأسعار معقولة من خلال زيادة المعروض وإخضاع الوحدات المغلقة والمخزنة للضريبة العقارية.

إلزام المطورين بتسليم الوحدات كاملة التشطيب لضمان الجودة وسرعة الإشغال

وقال المهندس علاء فكري إن المحور الأول يتمثل في إلزام المطورين بتسليم شقق كاملة التشطيب، وهو الأمر الذي يضمن سرعة إشغال الوحدات العقارية وحماية المشتري من التلاعب في جودة التشطيب، وكذلك تقليل المضاربة لأن المشتري سيقوم بالسكن فورًا، كما يضمن ذلك رفع مستوى الجودة في السوق ويدفع بالتنافسية بين المطورين لتقديم الأفضل.

ضرورة حظر تقسيط ثمن الوحدة بعد التسليم للحد من التخزين والمضاربة العقارية

وأضاف أن المحور الثاني هو حظر تقسيط ثمن الوحدة بعد ميعاد التسليم، بما يقلل من تخزين الوحدات لأغراض استثمارية أو للمضاربة، لأن من يتسلم يجب أن يكون قادرًا على الدفع، كما يُحسِّن ذلك من التدفقات النقدية للمطورين ويقلل مخاطر التعثر.

تمويلًا عقاريًّا إلزاميًّا أو سدادًا نقديًّا عند التسلُّم لحماية السوق من التعثر والمضاربات

وتابع بأن المحور الثالث يتمثل في توفير تمويل عقاري إلزامي أو سداد نقدي عند التسلُّم، وهو حل يساهم في نقل العبء من علاقة مباشرة بين المشتري والمطور إلى نظام مصرفي منظم يخضع للرقابة، كما يقلل من مخاطر «الشيكات الوهمية» أو تعثُّر المشترين بعد التسليم، وينشئ قاعدة بيانات أوضح عن المشترين الحقيقيين مقابل المضاربين.

لا بد من تطبيق ضريبة عقارية على الوحدات المؤجرة أو المغلقة لزيادة المعروض ودعم الإسكان الاجتماعي

وأضاف المهندس علاء فكري أن المحور الرابع هو تطبيق ضريبة عقارية على الشقق بعد التسليم، سواء المؤجرة أو الخالية، بما يقلل بشدة من المضاربة وتكديس الوحدات الخالية، ويشجع على عرض الوحدات للإيجار أو البيع بدلًا من تركها مغلقة، كما يزيد من موارد الدولة، لافتًا إلى إمكانية تخصيص العائد لدعم الإسكان الاجتماعي والمتوسط.

التحديات

الإجراءات المقترحة تحوِّل السوق من مضاربة غير منضبطة إلى طلب حقيقي منظم

وأشار إلى أن تلك المحاور، على الرغم من إيجابيتها، تُواجِه تحديات مثل ارتفاع التكلفة النهائية على المشتري حال تسليم الوحدات كاملة التشطيب، والحاجة إلى وضع كود جودة موحد بمعايير التشطيب، وكذلك عدم قدرة شريحة كبيرة من المشترين الفعليين على تملك العقارات مع حظر التقسيط بعد ميعاد التسليم، وهو أمر يمكن التغلب عليه بتطبيق التمويل العقاري.

وتابع: «إن تطبيق التمويل العقاري الإلزامي أو السداد النقدي عند التسلُّم يواجه تحديات، من بينها حاجة البنوك إلى الاستعداد وإصلاح منظومة التمويل العقاري وتبسيط الإجراءات، كما أن أسعار الفائدة العالية التي تزيد على 30% حاليًّا تبطئ ذلك المقترح، وفيما يتعلق بتطبيق ضريبة عقارية على الوحدات بعد التسليم، فالتحدي هو الحاجة إلى توفير قاعدة بيانات دقيقة لحصر الوحدات وتقييمها، وهو أمر معقد في مصر، ولكنه ممكن مع رقمنة الشهر العقاري، كما أن ذلك المقترح قد يواجه رفضًا اجتماعيًّا في البداية من المُلَّاك».

وأشار إلى أن تلك الحلول تسهم في تشكيل نظام يُحوِّل السوق العقارية من «مضاربة غير منضبطة» إلى «طلب حقيقي منظم»، إذ تسهم في فرز المطورين الجادين ورفع الكفاءات، وتُحوِّل السوق إلى منظومة تمويل مؤسسية، وتردع الاحتكار وتخزين الوحدات، بما يعيد التوازن بين العرض والطلب.

رقمنة الشهر العقاري شرط أساسي لتطبيق الضريبة وحصر الوحدات بدقة

وتابع بأن نجاح تلك المقترحات يتطلب تخفيضًا نسبيًّا للفائدة أو دعمًا حكوميًّا للتمويل العقاري، وقاعدة بيانات عقارية وطنية دقيقة، وتطبيقًا تدريجيًّا حتى لا تحدث صدمة في السوق.

وأضاف أن تلك الإجراءات ستنعكس إيجابيًّا على المواطنين من حيث تحقيق العدالة بين المُلَّاك والمستأجرين، وعدم وجود وحدات مغلقة دون استخدام، وزيادة العرض في سوق الإيجار، بما يخفف الضغط على المشترين ويعيد التوازن إلى الأسعار، وكذلك رفع جودة الحياة في المجتمعات العمرانية الجديدة لأن الوحدات ستكون جاهزة للسكن.

بيتا للتطوير العقاري

«بيتا للتطوير العقاري» تستكمل خطتها بدعم تصدير العقارات بالمشاركة في معرضَي «النيل» و«هذي مصر» بالمملكة العربية السعودية

وعلى مستوى الشركة قال المهندس علاء فكري إن «بيتا للتطوير العقاري» تستكمل خطتها بالتسويق الخارجي لمشروعاتها ودعم تصدير العقار، وذلك بالمشاركة في معرضَي «عقارات النيل» و«هذي مصر» المقررة إقامتهما بالمملكة العربية السعودية.