التعثر المتزايد للقروض العقارية التجارية يهدد البنوك في أمريكا

تتوقع شركة باسيفيك لإدارة الاستثمارات (بيمكو) المزيد من حالات فشل البنوك الإقليمية في الولايات المتحدة بسبب التركيز "العالي للغاية" للقروض العقارية التجارية المتعثرة في دفاترها، بحسب وكالة بلومبرج. 

قال جون موراي، رئيس فريق العقارات التجارية العالمية الخاصة في شركة بيمكو، في مقابلة: "الموجة الحقيقية من الضائقة بدأت للتو" بالنسبة للمقرضين في كل شيء من مراكز التسوق إلى المكاتب. ينخرط موراي في أعمال البدائل لشركة بيمكو التي تبلغ قيمتها 173 مليار دولار.

وأدى عدم اليقين بشأن الموعد الذي قد يخفض فيه بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى تفاقم التحديات التي يواجهها قطاع العقارات التجارية، حيث أدت تكاليف الاقتراض المرتفعة إلى إضعاف التقييمات وإثارة حالات التخلف عن السداد، مما ترك المقرضين عالقين في أصول يصعب بيعها. وخلافا لبعض توقعات السوق، قامت البنوك الكبرى بالتخلص من بعض أصولها ذات الجودة العالية أولا لتجنب خسائر أكبر، وفقا لموراي.

وتابع: "مع نمو القروض المعرضة للتعثر بسبب آجال الاستحقاق، نتوقع أن تبدأ البنوك في بيع هذه القروض الأكثر تحديًا لتقليل تعرضاتها للقروض المتعثرة"، مضيفًا أن فريقه كان يقتنص قروض العقارات التجارية التي تخلصت منها بعض البنوك الأمريكية الكبيرة خلال الأشهر الـ18 الماضية.

الاضطراب لدى البنوك الإقليمية

كان الاضطراب محسوسًا بشكل خاص بين البنوك الإقليمية، مما أدى إلى زيادة تعرضها للأصول العقارية التي لا تساوي الآن في كثير من الحالات سوى جزء صغير من قيمتها في ذروتها. استمرت البنوك الصغيرة في إثارة قلق المستثمرين منذ انهيار عدد قليل منها في العام الماضي. وفي وقت سابق من هذا العام، قام بنك يو إس بانكورب، وهو أكبر بنك إقليمي من حيث الأصول، بزيادة مخصصاته لخسائر الائتمان في الربع الأول إلى 553 مليون دولار.

وكانت البنوك الإقليمية أيضًا هي المقرضين الوحيدين الذين لم يطلبوا دفعات مقدمة إضافية من مقترضي العقارات التجارية في السنوات الأخيرة، مما يسلط الضوء على تعرضهم لانخفاض القيم، وفقًا لتقرير صادر عن مؤسسة مورجان ستانلي للعقارات التجارية في مارس. وتواجه المؤسسات التي تتلقى الودائع ما يقدر بنحو 441 مليار دولار من الديون العقارية المستحقة هذا العام.

وقال موراي إنه بالنسبة للبنوك الكبرى، من غير المتوقع أن تتسبب التعرضات العقارية في إخفاقات نظامية حيث تم كبح إقراضها من قبل لجنة العقارات العقارية بعد أزمة عام 2008. وأضاف أن فشل المقترضين في السداد يعني أن إقراضهم أقل مقارنة مع عامي 2021 و2022.

وفي الوقت نفسه، أصبحت العديد من صناديق الاستثمار العقاري العقارية أكثر تهميشًا لأنها تتعامل مع مشاكل خاصة بها. وهذا يحد من قدرتهم على ضمان استثمارات جديدة. قامت شركة ستاردوورد ريل إيستيت إنكم ترست بتشديد قدرة المساهمين على سحب الأموال الشهر الماضي في محاولة للحفاظ على السيولة وتجنب مبيعات الأصول، في حين شهد صندوق العقارات التابع لشركة باكستون والذي تبلغ قيمته 59 مليار دولار زيادة طفيفة في طلبات السحب.

ذروة التسعير

وانخفضت أحجام الإقراض لصناديق الاستثمار العقارية العامة الكبرى للرهن العقاري بنسبة 70٪ عن مستويات عام 2021، وفقًا لموراي.

وقال موراي إنه في حين تميل البنوك إلى احتلال معظم العناوين الرئيسية، فإن المجال الآخر الذي يحتاج إلى اهتمام وثيق هو القروض التي تزيد قيمتها عن 200 مليار دولار والتي قدمتها صناديق الديون في الولايات المتحدة والتي من المقرر أن تستحق حتى عام 2025. تم إنشاء العديد من هذه القروض خلال فترة ذروة التسعير لعام 2021، وغالبًا ما تكون مدتها ثلاث سنوات وبحد أقصى لسعر الفائدة لمدة ثلاث سنوات.

وقال موراي: "إن المحفز الأول للضغط على مستوى الأصول يحدث الآن، حيث ستكافح الأصول للوفاء باختبارات التمديد في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة هذه".

كما يراقب مدير الأصول الذي يقع مقره في نيوبورت بيتش بولاية كاليفورنيا كيفية تعامل البنوك الألمانية مع تعرضاتها العقارية التجارية.

وقال موراي: "إن الجمع بين ارتفاع أسعار الفائدة بالإضافة إلى ضغوط الركود يخلق تحديات حقيقية أمام العقارات التجارية، من منظور أسواق رأس المال والأساسيات".